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하도급 대금 직불제 확대, 종합-전문 갈등

공정거래위원회(이하 공정위)의 하도급 대금 직불제 확대 방안에 대해 종합건설업계와 전문건설업계가 엇갈린 반응을 보이고 있다. 공정위는 지난 4월 7일 직불제 시행 확대를 위해 하도급법 시행령 개정 등 제도 개선을 추진하고, 지자체·공공기관과 함께 노력해 나갈 계획이라고 밝혔다. 하도급 대금 직불제는 공사, 장비, 임금, 자재 대금을 원사업자를 거치지 않고 하도급 업체들에 직접 지급하는 제도다. 공정위는 하도급 대금 미지급은 하도급 업체들에게 직접적이면서도 가장 큰 피해를 유발하고, 최근 5년간 전체 하도급법 위반 행위 중 61%(3567건)를 차지할 정도로 핵심적인 법 위반 행위라면서 직불제 추진 배경을 밝혔다. 이번 직불제 확대 방침에 따라, 올 한 해 17개 광역지자체와 20개 공공기관이 발주하는 공공부문 전체 발주 규모 34조2485억 원의 47%에 해당하는 15조9469억 원의 공사에 대해서 직불제가 시행될 예정이다. 종합건설업계는 직불제 확대 방침에 대해 강력하게 반발하고 나섰다. 대한건설협회는 지난 4월 14일 하도급 대금 직불제를 철회해 달라는 내용의 탄원서를 국회에 제출한 상태다. 대한건설협회 조경위원회는 종합건설업계와 동일한 입장이라고 밝히며, 직불제 확대를 반대하는 이유에 대해 ▲체불 문제는 주로 하도급자와 2차 협력자 사이에서 발생하고 있으며 ▲공공공사에서는 이미 하도급 대금 지급에 대해 100%를 담보하고 있고 ▲직불제가 시행되면 공사 현장관리의 비효율성이 나타나고 행정 부담이 가중되며 ▲공공시장에 국가가 개입해 강제로 직불을 확대하는 건 위헌 소지가 있다는 점 등을 들었다. 전문건설업계는 긍정적인 반응이다. 하지만 직불제가 원도급사 부도에 따른 하도급사의 피해를 줄일 수 있는 장점은 있지만, 실효성이 없을 것이라는 의견도 제기된다. 전문건설업계의 한 관계자는 “원도급사가 발주처로부터 공사대금을 수령하고도 대금을 늦게 주거나 전용하는 일이 비일비재했지만, 직불제가 시행되면 그렇게 할 수 없다”며 긍정적으로 평가했지만, “강제 사항이 아니라 실효성이 없을 것”이라고 내다봤다. 또한 직불제 시행으로 도급액이 공개되면 공사 가격이 떨어질 우려가 있어 조경공사에서는 큰 의미가 없다는 견해도 있다. 조경공사는 불합리한 품셈에 따라 손해 보는 공정을 이익 보는 공정으로 메꾸는 경우가 있는데, 하도급 업체에게 불리한 공정은 그대로 둔 채 유리한 공정의 가격만 조정 받을 가능성이 있다는 지적이다. 게다가 조경시장에서 직불제가 적용되는 공공공사는 전체 4조 원 중에서 1조 원도 안 되고, 그나마 임금체불의 대부분을 차지하는 장비비가 총공사금액의 5~7% 정도이기 때문에 체감이 크지 않을 것이라는 의견도 있다.
- 박광윤[email protected]
- 2016-05-04
올해 조달청 시설공사 발주, 29조8000억 원 규모

조달청이 올해 29조8000억 원 규모의 공공부문 시설공사를 발주할 계획이다. 신규 발주 8조1000억 원 중 상반기에 75%인 6조1000억 원을 풀 예정이다. 조달청은 2월 17일 ‘2016년 공공부문 시설공사 발주계획’을 발표하고, 올해 공공기관 시설공사 집행계획 규모가 지난해 31조6000억 원보다 5.6% 떨어진 1조8000억 원이 감소했다고 밝혔다. 100억 원대 이상 조경공사로는 815억 원을 계획하고 있는 경기도시공사의 다산신도시 1공구 조경공사가 가장 액수가 크다. SH공사도 위례택지개발사업지구 조경공사(334억 원), 항동지구 택지조경공사(160억 원)를 3월과 6월에 각각 발주할 예정이다. 이밖에 한국수자원공사의 시화2단계(송산그린시티)개발사업 동측지구 1단계 조경공사와 인천도시공사의 도시개발사업 조경공사가 오는 3월에 290억 원, 100억 원씩 발주계획을 잡았다. 기관별 발주계획 예시 규모 분석에 따르면 국가기관의 발주계획은 5조638억 원으로 2015년 계획(6조1312억 원) 대비 17.4% 감소했다. 감소 원인은 항만, 대학교 및 교도소, 하천환경정비사업 축소에 따르는 것으로 나타났다. 지방자치단체는 지난해 계획(6조9133억 원) 대비 5.5% 증가한 7조2956억 원 규모로,증가 원인은 컨벤션센터, 복선전철, 야구장 건립 등에 따른다. 공기업 등 기타기관은 2015년 계획(18조5469억 원) 대비 5.9% 감소한 17조4523억 원 규모이며, 감소 원인은 철도시설사업의 축소에 따른 것으로 분석됐다. 조달청 발주계획을 포함한 2016년도 공공부문 발주계획 예시자료는 조달청 누리집과 국가종합전자조달시스템에서 열람할 수 있다.
- 조한결
- 2016-03-04
2016년 주택시장, 먹구름 짙다

2016년 국내건설수주가 지난해보다 10% 이상 감소한다는 전망이 나왔다. 특히 지난해 사상 최고치를 기록한 주택수주는 20% 이상 급락할 것으로 예측됐다. 지난해 국내건설수주는 역대 최고액을 기록한 바 있다. 한국건설산업연구원이 지난해 12월 발간한 ‘2016년 건설·부동산 7대 이슈’ 보고서는 주택 부문 의존도가 높은 최근의 국내 건설시장 호황 지속성이 매우 취약하다고 밝혔다. 2015년 국내건설수주는 지난해 1월부터 10월까지를 기준으로 전년 동기 47%나 상승했고, 그 중 주택수주가 71.5% 급증하면서 호조세를 견인해 왔다. 연구원은 올해 토목과 비주거 건축수주는 전년 대비 각각 5.1% 감소, 1.7% 증가로 비교적 완만한 곡선을 그리는 반면, 주택수주는 21.7% 급락해 전체 건설시장 하락세를 주도할 것이라고 내다봤다. 주택수주 하락의 원인으로는 공급 과잉, 지역별 양극화 등 국내 건설시장의 변동성이 높아진 점을 꼽았다. 연구원은 “호황 국면의 단기종식 가능성이 크다는 점을 감안한 전략적 대응이 필요하다”며, 리스크 관리에 초점을 맞출 것을 주문했다. 한편 2016년 공공건설 발주는 상고하저上高下低 기조가 뚜렷해질 전망이다. 보고서는 상반기 조기 집행률을 높이는 정책 기조에 더해 4월 총선의 영향으로 공공공사발주가 활발해질 것으로 예측했다. 그러나 하반기부터 정부의 구조 개혁과 금융권자금경색이 예상되기 때문에 발주가 감소 양상을 띠고, 그 흐름이 2017년까지 이어질 것으로 내다봤다. 연구원은 “향후 유지보수 수요 급증, 신축 수요 축소 및 다양화 등 건설 패러다임변화를 대비한 체질 개선을 호황기 중에 준비해야 한다”고 조언했다.
- 박광윤[email protected]
- 2016-02-03
조경식재업종 표준하도급계약서 제정, 업종 특성 반영

생물체를 다루는 식재공사의 특성을 반영한 ‘조경식재업종 표준하도급계약서’가 제정됐다. 공정거래위원회는 지난해 12월 31일 식재 후 유지관리 책임 주체나 공사를 지체시키는 불가항력 사항 등을 명확히 한 ‘조경식재업종 표준하도급계약서’가 적용된다고 밝혔다. 이는 건설업 최초의 공종별 독립 표준하도급계약서로서, 본격적인 공종별 표준하도급계약서 시대의 신호탄을 쐈다는 반응이다. 공정거래위원회가 1987년부터 보급해 온 표준하도급계약서는 계약 단계부터 공정한 거래를 유도하는 대표적인 하도급 보호장치다. 하도급법상 표준하도급계약서 사용은 의무 규정이 아니지만 계약서 사용 기업에게는 하도급 거래 위반 행위에 대한 벌점을 감점하는 인센티브를 제공한다. 조경식재업종 표준하도급계약서에는 ▲계약기간 금지행위 구체화 ▲지급자재 인도 거절 권한 ▲유지관리 주체 명확화 ▲손해배상 부담 주체 구체화 ▲지체일수 불산입 사유 확대 ▲공사중지 권한 확대 ▲하자담보책임 면책규정 확대 ▲하자담보책임기간 기산일 명확화 등이 담겼다. 이 중 식재공사 특성이 반영된 조항으로 지체일수 불산입 사유 확대가 포함됐다. 이는 식재공사가 한해, 염해, 이상고온, 기상이변 등 불가항력 사유로 지체된 경우 원사업자는 그 기간을 지체일수에 산입할 수 없도록 명시한 것이다. 또한 하자담보책임의 면책사유와 기산일을 명확히 하고, 하자에 대한 입증 책임을 원사업자에게 부여함으로써 관련 업계에서 지속적으로 제기된 문제점을 계약서에 반영했다. 지급자재와 식재기반이 불량하거나 발주자나 사용자의 유지관리가 결여된 경우도 하자담보책임 면책사유에 포함시켰다. 공정거래위원회는 “이 표준하도급계약서는 조경식재업 하도급 계약에서 일방의 기업이 우월한 교섭력을 남용해 계약 자유의 원칙을 저해하는 것을 방지하고자 제정됐다”고 밝혔다.
- 박광윤[email protected]
- 2016-02-02
“조경식재공사 표준하도급계약서 확산에 전력투구할 것”

“올해에는 조경식재공사 표준하도급계약서가 널리 활용될 수 있도록 온 힘을 쏟아 투신할 계획이다.” 조정일 대한전문건설협회 조경시설물설치공사업협의회장은 지난 1월 19일 서울 더팔레스호텔에서 열린 대한전문건설협회 조경식재·시설물설치공사업협의회(이하조경협의회) 제31회 정기총회에서 이같이 말했다. 회원사들의 숙원 사업으로 꼽혀왔던 조경식재공사 표준하도급계약서는 조경식재업 분야의 하도급 계약 체결에 있어 일방의 기업이 우월한 교섭력을 남용해 계약자유의 원칙을 저해하는 것을 방지하는 계약서다. 대한전문건설협회 조경협의회가 중앙회에 제정을 건의해 지난해 12월 31일 제정 고시됐다. 이외에도 대한전문건설협회 조경협의회는 올해 ▲조경식재공사 유지관리비 계상 및 발주관행 개선사업 ▲공동주택 하자판정기준 개정안에 대한 대응사업 ▲하자보수 종료를 전체 입주자의 5분의 4 이상의 서면확인서를 받아야 하는 주택법 개정 ▲조경수목의 자연재해 판정기준 마련 ▲공사용 자재 직접구매제도 개선 등을 추진할 계획이다. 이날 정기총회에서는 올해 사업계획 외에 2016 회계연도 사업계획 및 예산을 의결했다. 또한 조경협의회 발전에 공헌한 조경인들에게 감사패를 수여했다. 감사패는 문길동 서울특별시 공원녹지정책과 공원관리팀장, 변규열 양천구청 공원녹지과장, 허현수 도봉구청 공원녹지과장, 김재균 동대문구청 공원녹지과장 등 4인이 수상했다. 또한 이승제 서울나무병원 원장, 주상대 신일에코텍 대표, 이정현 경북임업 대표, 양경복 현디자인 대표가 대한전문건설협회 조경위원회 신임 운영위원으로 선출됐다.
- 조한결
- 2016-02-02
시흥장현 공공주택지구 조경 기본 및 실시설계용역 설계공모

LH는 ‘시흥장현 공공주택지구 조경(공원·녹지) 기본 및 실시설계용역 설계공모’를 개최한다고 지난 12월 28일 밝혔다. 공모 대상지는 경기도 시흥시 장곡동, 장현동, 광석동, 군자동, 하중동 일대 시흥장현 공공주택지구이며, 사업 면적은 293만8958.7m2로 그중 공원·녹지 등 63만9671m2에 대한 조경기본 및 실시설계를 진행하면 된다. 공모 금액은 10억8600만 원이며, 추정공사비는 약 391억 원이다. 응모 자격은 ▲엔지니어링산업 진흥법 건설부문(조경) 전문 분야 신고를 마쳤거나▲기술사법에 의거 건설부문(조경) 기술사사무소 등록을 한 자에 한해 주어진다. 응모 신청서 접수는 오는 1월 8일부터 13일까지 진행되며, 13일에는 현장 설명회가 진행될 예정이다. 작품 제출은 2월 22일까지이며, 2~3월경 작품 심사 및 입상작 발표를 할 예정이다. 설계지침서를 포함한 각종 응모 관련 양식과 제공 자료는 LH 설계용역업무 지원시스템 홈페이지(http://cotis.lh.or.kr)에서 다운로드 받을 수 있다.
- 이형주[email protected]
- 2016-01-02
중랑물재생센터 지하화, 상부는 공원으로

자동차 산업의 메카 장안평이 신재생에너지 테마파크로 재탄생될 예정이다. 지난 10월 28일 서울시는 장안평 중고차 매매시장 일대 약 50만2600m2 부지를 국내 최초·최대의 ‘자동차산업복합단지’로 조성해 동북권 도시재생의 거점으로 삼을 것이라고 밝혔다. 서울시에 따르면 중랑물재생센터는 현대화 사업을 통해 2025년까지 3단계에 걸쳐 지하화하고, 2017년에 지하화가 완료되는 1단계 부지 상부에는 하수도 과학관과 공원이 조성된다. 또한 이 사업의 일환으로 중랑천과 인접한 부지는 군자차량기지 복합화와 연계해 여가 기능을 제공하는 공원 및 워터프론트로 탈바꿈될 예정이다. 중랑물재생센터에는 전국 최초로 재제조산업의 경쟁력 강화를 위한 자원순환센터가 건립된다. 제재조산업은 사용한 부품을 분해-세척-검사-보수·보정-재조립 등의 과정을 거쳐 재사용이 가능하도록 만들어내는 산업이다. 이를 위해 시는 중랑물재생센터 내시유지를 사업에 제공하고 산업통상자원부, 민간협회와 협력해 내년 중으로 조성에 들어갈 예정이다. 이외에도 자동차산업도서관, 공공산업임대공간, 수출 및 산업지원센터 등 공공성을 강화한 시설을 새로짓는다. 시는 이 사업과 관련해 자동차산업 활성화를 위한 ‘자동차산업 종합정보센터’ 건립을 2016년 연말 준공을 목표로 추진하고, 12월 중 현상설계공모를 실시할 계획이다. 시는 이번 사업으로 2020년까지 7400개의 일자리를 창출하고 5700억 원의 생산 유발 효과와 2600억의부가가치를 낼 것으로 기대하고 있다.
- 이형주[email protected]
- 2015-12-02
“서울시 태양광발전시설 설치 가이드라인 잘못됐다”

(사)한국인공지반녹화협회(회장 한승호)는 지난 10월 7일 서울시청 8층 다목적홀에서 열린 ‘임시총회 및 제7회 인공지반녹화대상 시상식’에서 ‘옥상녹화기술 및 태양광발전 연계 가이드라인과 옥상녹화-공조기 연계시스템 개발’ 연구용역의 1차보고 결과를 발표했다. ‘옥상녹화기술 및 태양광발전 연계 가이드라인과 옥상녹화’ 연구를 수행한 김태한 상명대학교 교수는 현행 서울시 태양광발전시설 설치 가이드라인이 “과학·논리적 근거가 없는 행정 편의적인 기준”이라며 “기존 건축물 변형에 따른 도심경관 훼손이 심화될 것”이라고 지적했다. 이어 ▲객관적 태양광자원 분석 ▲광자원대비 우선시스템 기준 ▲건축 및 환경요소 고려 ▲세부시공 점검사항 등을 근거로 내용을 개선하는 가이드라인 개발 방향을 제시했다. 옥상녹화기술과 태양광시설을 설치하는 방식에 대해서는 경제성 확보를 기준으로 3가지 유형을 제시했다. 태양광 에너지 1~2등급은 태양광설비를 우선 설치하고, 3~4등급은 옥상녹화기술과 태양광설비 연계설치, 5~6등급은 옥상녹화를 우선으로 설치하는 안을 제시했다. 권경호 (재)한국먹는물안전연구원 도시물순환센터장은 ‘옥상녹화-공조기 연계 시스템 개발’ 1차 년도 연구 결과를 발표했다. 공조기 실외기에서 배출되는 뜨거운 공기는 도시열섬 현상을 증가시키고 식물 생육에도 영향을 미치고 있는 실정인데, 권경호 센터장은 이를 잠열로 전환하는 시스템을 제안해 눈길을 끌었다. 권 센터장이 제안한 방식은 공조기 배출공기가 외부로 유출되지 않도록 관으로 흘려보내고 빗물과 접촉시켜 온도를 낮추는 시스템인데, 이에 대해 김현수 한국건설기술연구원 부원장은 “데이터로서 가치 있다. 제도에 따라 실현 가능성이 높은 연구”라며 고무적으로 평가했다. 한편, 이날 2부 행사에서는 ‘제7회 인공지반녹화대상 시상식’과 ‘2015 학생아이디어공모전 시상식’이 진행됐다.
- 이형주[email protected]
- 2015-11-02
LH 리츠 사업 통합발주 논란, 분리발주 길 열리나

LH 공공임대 리츠 사업의 경우 실질적인 사업을 LH가 수행하지만, 명목상의 주체가 민간회사인 ‘리츠’로 돼 있어 공공기관으로서의 의무가 적용되지 않는데,이번 법 개정은 LH 공공임대 리츠를 공공기관으로 지정해 그 의무를 부여하기 위한 것으로, 조경공사의 분리발주가 가능해진다 LH(한국토지주택공사) 리츠(부동산 투자회사) 사업의 통합발주에 대한 조경분야의 반발이 거센 가운데, LH 리츠 사업에 공공기관의 의무를 적용하는 법안이 발의돼, 조경공사 분리발주에 대한 기대감이 높아 지고 있다. 지난 9월 17일 변재일 의원(새정치민주연합)은 공공기관의 운영에 관한 법률 일부개정안과 부동산투자회사법 일부개정안을 대표발의했다. 이는 LH 공공임대리츠 사업의 경우 자금 운용 및 건설 사업 추진 등 실질적인 사업을 LH가 수행하지만, 명목상의 주체가 민간회사인 ‘리츠’로 돼 있어 공공기관으로서의 의무가 적용되지 않는데, 이번에 LH 공공임대 리츠를 공 공기관으로 지정해 그 의무를 부여하기 위한 것이다. 리츠란 일종의 부동산투자회사다. 이번 공공기관운영법 개정안에는 공공기관이 출자한 리츠는 공공기관의 물품구매 및 공사계약의 절차를 따르도록 하는 내용을 담았으며, 부동산투자회사법 개정안에는 공공기관이 출자한 리츠에 대해 기획재정부가 공공기관으로 지정하도록 하는 내용을 담았다. 둘 중 한 개의 법만 통과돼도 LH 리츠 사업에서 조경공사의 분리발주가 가능해지는 셈이다. 법 하나만 통과돼도 조경공사 분리발주 가능 2013년 12월 30일 개정ㆍ공포된 국가계약법 시행령에 따라 공공공사에서는 조경을 포함한 기계설비 등 설계서가 별도로 작성되는 공사들을 분리발주하는 것이 의무화됐다. 중소기업을 보호한다는 목적이었다. 하지만 2014년부터 LH가 부채를 개선하기 위해 민간 자본을 끌어들여 임대주택을 공급하는 ‘임대주택 리츠’ 사업을 추진하고, 종합건설사에 일괄 턴키 발주하는 물량을 늘려가면서 ‘중소기업 보호’라는 공공기관의 의무를 다하지 못한다는 반발에 부딪히게 됐다. 조경분야도 이 통합발주의 희생양으로 떠올랐다. LH는 2014년에 3개 공공임대 리츠(1·2·3호)를 설립하고 올해 4개의 리츠(4·5·6·7호)를 설립할 계획으로, 현재 1호부터 4호까지 발주돼 공사를 진행하고 있다. 하지만 최근 분리발주로 추진되던 4호까지의 리츠사업이 조경 발주를 앞두고 돌연 설계변경을 통해 통합 발주할 움직임을 보이고 있으며, 이후 추진되는 5호부터 모든 리츠 사업을 통합발주하기로 확정했다. 이에 분리발주 대상이었던 조경은 물론 기계설비, 소방, 전기, 통신분야 등에서 강하게 반발하고 나섰다. 이들은 “통합발주시 여러 공종에 대한 면허를 보유한 대기업만이 입찰에 참여할 수 있어 중소 규모의 전문공사업체는 수주 기회를 박탈당한다”며 ‘통합발주 반대’를 주장하고 있다. LH, 리츠 사업 통합발주 ‘의지’ 강하다 하지만 LH는 현행 법률 위반 사실을 인지하고도 통합발주를 강행했다는 의혹을 받고 있다. 변재일 의원은 ‘하남미사 A25블록 19공구 아파트 건설공사’ 입찰방식이 ‘정보통신공사업법’ 위반이라는 미래창조과학부 유권해석을 제출받아 이같이 밝혔다. 이에 LH의 통합발주 추진 의지가 내부적으로 강한 것 아니냐는 분석이 제기되고 있다. LH는 지난 7월 28일 ‘하남미사 A25블록 19공구 아파트 건설공사’ 입찰 방식을 기술제안형입찰로 공고했다. 기술제안형 입찰은 건설, 전기, 통신 등의 여러 공종을 포함해 설계와 시공을 일괄 발주하는 형태다. 하지만 민간공사에서도 분리발주를 보장 받고 있는 전기통신공사를 일반적인 공동주택공사에서 분리발주하지 않은 것은 명백한 법 위반이라는 해석이다. 이에 대해 LH는 미래부의 유권해석을 확인하고도 “통합발주가 가능하다”는 주장을 편 것으로 알려졌다. LH 리츠 사업 분리발주, 조경 생존권 싸움 조경계는 현재 추진되고 있는 1호~4호 사업만이 아니라, 앞으로 발주되는 모든 LH 리츠 사업의 분리발주를 요구한다는 입장이다. 현재 공사가 진행되고 있는 4호까지 총 16개 블록에 포함된 조경공사비만해도 1000억 원에 이르는 데다, LH가 조경분야에서 차지하는 공공공사 비중이 매우 높아서 앞으로 발주될 리츠 사업이 모두 통합발주 된다는 것에 대해 생존권적 문제로 받아들이고 있는 분위기다. 이에 조경계는 지난 9월 초 열린 조경인체육대회에서 ‘설계변경을 통한 통합발주에 대한 반대 서명’을 참석자들로부터 받았으며, 이 서명지와 함께 조경단체들의 의견서를 첨부해 LH 금융사업처에 전달할 예정이다. 또한 면담을 통해 현재 진행 사항과 애로 사항을 전하고, 앞으로 대응 수위를 정해갈 방침이다. 조용우 한국조경사회 시공위원회 위원장은 “리츠 사업이 민간공사라는 법적인 한계는 있지만, LH와 관련성을 갖고 있는 사업인 것도 명백”하기 때문에, 공공성의 문제를 제기하는 것이 가능할 것으로 보고 있다. 그는 “중소기업 보호를 주장하거나 대기업 특혜 의혹 등을 충분히 제기할 수 있을 것”이라며 앞으로 적극적인 대응도 불사할 뜻을 밝혔다. 또한 “조경업체들로서는 LH의 공사가 차지하는 비중이 매우 높다. 1000억 원 규모의 공사를 건축업체에 통합발주하는 것으로 끝나는 문제가 아니라 앞으로 발주되는 5~7호까지의 사업도 그렇고, 무엇보다 LH가 결정하면 SH도 따라갈 것이기에 조경의 생존권적 문제가 될 수 있다는 점을 직시하고 있다”고 심각성을 전했다. 다각적 접근 필요, 조경이 웃는 결론 변재일 의원실은 “소방이나 전기 등 전문분야에서 대책을 논의하러 왔었는데, 조경분야는 조용했다”고 말했다. 이에 “조경분야도 서명을 받고 LH 항의방문을 준비하는 등 현안 이슈로 떠올라 있다”고 하자 “직접 해결이 가능하다고 생각하시는 듯하다”는 반응을 보였다. 이번 문제는 공공기관에서 ‘공사용 자재 직접구매 제도’를 적용하지 않는 점 때문에 중소기업청에서 이미 다각적인 해결방안을 모색해 오고 있었다. 이에 LH에서는 “앞으로 중소기업 육성 및 상생발전을 위해서 리츠 현장에 중소기업 제품이 도입될 수 있도록방법을 강구하겠다”고 발언한 바 있다. 이에 변 의원실에서는 “LH에서도 중소기업 물자들이리츠 현장에서 사용될 수 있는 대책을 마련한다는 입장이어서 법 개정 전에 해결책이 나올 가능성도 있다”고 밝혔다. 다만 법적인 해결 없이 LH의 판단에 따라 협조하는 것이라면 향후 필요에 따라 선택적으로 중소기업 제품을 분리발주할 가능성이 있다는 뜻으로, 이렇게 되면 누구는 웃고 누구는 우는 결론이날 가능성도 배제할 수는 없다. 조용우 위원장은 조경인들의 관심과 협조가 더욱 필요한 시점이라고 말한다. 그는 “조경산업의 발전은 국가 미래와도 관련되기 때문에 정부와 투자기관에서 등한시해서도 안되며, 상생발전할 수 있는 틀을 모색하고 마련해 줘야 한다”고 주장했다. 또한 이번사건은 ‘리츠’지만 큰 틀에서는 조경 전반의 주권을 찾는 계기가 되길 기대한다며 “조경업의 주권은 조경인들에게 있다”는 점을 거듭 강조했다. LH 공공임대 리츠란? LH의 공공임대사업이 직접 건설하는 방식에서 리츠 방식으로 전환되고 있다. 리츠(Real Estate Investment Trusts)란 부동산투자신탁이라는 뜻으로 투자자들로부터 자금을 모아 부동산이나 부동산 관련 대출에 투자하여 발생한 수익을 투자자에게 배당하는 회사나 투자신탁을 말한다. LH의 공공임대 리츠 사업은 LH의 부채 누적을 해결하기 위해, 그동안 LH나 지방공사 등이 담당해온 임대주택 공급에 민간 자본을 끌어들여 리츠를 설립해 추진하는 방식으로 2014년에 처음 도입됐다. 즉 연기금·은행·보험사·증권사 등 기관투자자를 투자자나 출자자로 참여시켜 임대주택을 짓겠다는 것이다. 2014년 3개의 리츠를 만들어 1만2000호를 공급했고, 올해는 총 4개의 리츠를 만들어 1만7000호를 공급할 예정이며, 2017년까지 총 6만호를 공급한다는 계획이다. 현재 리츠 6호까지 승인됐으며, 리츠 4호까지사업이 추진되고 있다. 현재 5·6호에 대한 사업자를 공모중이다. 이 사업은 주택기금과 LH가 공동 리츠를 설립하여, LH의 공동주택용지를 매입한 후 공공임대주택을 건설해 공급하는 방식으로, 임대기간이 종료된 후에는 분양으로 전환하고, 미분양에 대해서는 LH가 매입을 해준다. 리츠는 사업을 시행하고 LH가 주택건설과 공급, 분양전환 등의 자산관리업무를 맡는다. 국토교통부는 리츠를 활용해 공공부문의 부채 부담 없이 공공임대주택 공급을 확대해 서민 주거 안정에도 기여하고, 민간 금융시장의 발전에도 기여한다고 취지를 밝히고 있다. 하지만 기존의 공공임대사업이 공공공사의 분리발주 의무가 적용된 반면, 공공임대 리츠의 경우 효율성을 들어 통합발주를 강화함에 따라 공공기관의 분리발주 의무화 논란과 건설사 특혜 논란이 쟁점이 되고 있다.
- 박광윤[email protected]
- 2015-10-01
주민 승인 없으면 하자 완료 안 된다…시공업체 ‘울상’

공동주택 조경공사의 하자 완료를 위해 입주민 4/5이상의 서면확인서를 받아야 하는 조항이 조경시공업체의 숨구멍을 조이고 있다. 지난 2010년 7월 6일 개정 시행된 주택법 시행령 제 60조의4항에 따르면 건설업자는 공동주택의 공용부분 하자보수담보기간 종료 후 입주민의 4/5 이상의 서면확인서를 받아야 하자 보수가 완전히 종료된다. 2010년 이전에는 입주자대표회의 권한으로 하자 종결 처리가 가능했지만, 2010년 이후 주민 재산권을 강화하는 방향에서 법 조항이 추가되면서 건설업자의 책임이 강화된 것이다. 입주민 승인이 필요한 공용부분에는 기둥, 보, 내력벽 및 주계단 등 건물의 주요 구조부와 조경이 해당한다. 조경이 이 공동주택 공용부분에 포함되면서, 법 개정 이후 대부분의 조경업체들이 공동주택 조경공사의 하자 완료를 받지 못하고 있다. 대한전문건설협회 조경식재·시설물설치공사업협의회(이하 대한전문건설협회 조경협의회) 관계자에 의하면 법시행 이후 하자 완료 승인이 확인된 사례는 단 1건에 불과하다. 전체 입주민의 4/5 이상의 서면확인서를 받기 위해서는 긴 시간이 소요되고, 입주자를 설득하는 과정에서 행정적 문제와 경제적 비용이 발생한다. 하자 완료 승인을 받은 업체 관계자에 의하면 하자 보수 기간인 2년이 지난 후 변수가 없다는 가정 하에 주민들에게 동의서에 사인을 받는 데만도 약 2~3개월의 시간이 소요된다. 더구나 거주자가 아니라 구분소유자에게 서면확인서를 받아야 하는데, 구분소유자를 찾는 일이 쉽지 않으며, 입주자가 신속한 하자 완료를 조건으로 불합리한 요구를 하는 경우도 있어서 조경시공업체가 삼중고에 시달리고 있다. 구분소유자는 실소유자를 의미한다. 업계에 따르면, 이 문제로 공사 외에 발생하는 추가 비용으로 인해 회사의 존폐 위기를 겪는 업체도 적지않은 것으로 알려졌다. 가뜩이나 최저가 경쟁과 기상이변 등으로 어려움에 처해 있는 상황에서, 하자 완료 과정까지 어려워지면서 공동주택 조경공사로 인한 피해가 시공업체들에게 가중되고 있는 것이다. 이에 서면확인서 받는 걸 포기한 업체도 나타나고 있다. 모 업체 관계자는 수 년 전부터 공사 결과물을 기록으로 남기는 작업을 해왔다고 밝혔다. 서면확인서 대신 시공에 더욱 집중하고 과정과 결과물을 촬영해 현장 완공 후 소송이 제기될 것을 대비하는 것이다. 이 업체 대표는 “호불호가 사람마다 다 다르고, 아무리 잘한다 해도 입주민의 4/5 이상의 서면확인서를 받는 건 현실적으로 불가능하다”고 말했다. 김선태 도원도시 이사는 “거주자도 아니고 실 소유자에게 사인을 받아야 한다. 그런데 소유자의 40~50%가 다른 데서 산다. 그 사람들의 개인정보를 알아내서일일이 우편을 보내 사인을 받아내야 한다”며 서면확인서를 받는 과정 자체가 어려움을 호소했다. 사실 이 제도가 생긴 배경은 건설회사의 잦은 부실시공에 있다. 주차장 천장에 물이 새고 계단이나 벽면에 균열이 나타나는 사례가 빈번해지면서 입주민들의 반발이 이어지자 그 후속조치로 입주민의 4/5 이상의 서면확인서를 받으라는 조항이 생긴 것이다. 조경은 이 조치의 억울한 희생양이 된 셈이다. 이에 대한전문건설협회 조경협의회에서는 공동주택공용부분 하자 완료 시 입주자의 4/5 이상 서면확인을 받아야 하는 대상을 ‘공용부분 중 대수선(주요구조부)하자’로 한정하고, 그 외 하자는 입주자대표회의의 서면 확인으로 보수를 종료할 수 있도록 제도를 개선할 것을 국토교통부에 요구하고 있다. 그런데 법이 개정시행된 지 얼마 되지 않아 문제가 있어도 다시 개정하기는 쉽지 않다는 것이 국토부의 입장이다. 윤영관 대한전문건설협회 조경협의회 사무국장은 “입주민의 생명, 안전과 직결된 주요 구조부 하자가 있는 반면 조경수, 조경시설물, 결로 등 단순히 입주민의 생활환경 및 편의시설과 관련된 하자가 있을 수 있어 이를 일률 적용하는 것은 곤란하다”며 “하자 종류와 중요도에 관계없이 공용부분을 모두 일률적으로 입주민의 4/5 이상의 서면확인을 받도록 하는 것은 불합리하다”고 지적했다. 또한 “과도한 서면확인 요구 때문에 신속하고 충실한 하자 처리보다는 서면확인을 받는 데 집중하다보니 하자 보수가 지연돼 결국 입주민들이 손해를 입고 있다”고 말했다. 국토부 주택건설공급과의 한 관계자는 대한전문건설협회 조경협의회의 문제제기에 대해 처음에는 공식적으로 의견을 받은 적이 없다고 했으나, 이후 의견서를 받은 적이 있었다며 연락해 왔다. 그는 “현재이 상황에 대해 내부 검토 중이라 입장을 밝힐 수는 없다”고 전했다. 이 관계자는 조경업계에서 제도를 잘못 이해하고 있을 수도 있다며 “주택법 시행령 60조에 하자보수 반환 조항이 있다. 사업 주체가 하자를 종료하는 기간까지 하자 보수를 해야 하는데, 그 기간까지 하자를 끝냈다고 하면 그 반환금을 찾을 수 있게 입주자 회의에서 확인하는 것이다. 하자보수보증금을 안 받으면 확인서를 안 받아도 된다. 하자 보수가 완료됐다면 입주자대표회의에서 다 써주지 않겠느냐”고 말했다. 하지만 조정일 대한전문건설협회 조경시설물설치공사업협의회장은 “입주민이 이것저것 발주처에 요구를 하고 안 해주면 소송을 건다. LH나 SH는 입주민에게 금액을 물어주고 원도급자에게 구상권을 청구한다. 원도급자는 다시 하도급자에게 구상권을 청구한다”며 모든 피해가 아래로 전가되고 있다고 말했다. 그는 또한 “식재공사를 해 온 업체들이 최근에 많이 사라졌는데, 이 하자 문제가 가장 큰 원인으로 꼽힌다”며 “결국 서민을 보호한다는 명목으로 법이 개정됐지만 실상은 서민을 쥐어짜는 형국”이라고 지적했다. 윤영관 사무국장은 입주민의 4/5 이상의 서면확인서를 받으라는 조항은 기본적으로 자유민주주의 원칙에도 어긋나는 일이라며, “사회주의국가에서도 구성원의 4/5가 동의하는 사례는 보기 어렵다. 아마 세계적으로 유례를 찾기 힘들 것”이라고 꼬집었다. 가뜩이나 최저가 경쟁과 기상이변 등으로 어려움에 처해 있는 상황에서, 하자 완료 과정까지 어려워지면서 공동주택 조경공사로 인한 피해가 시공업체들에게 가중되고 있다.
- 이형주[email protected]
- 2015-09-01
불타는 주택분양시장, 조경시장 ‘한시적 활황’ 온다

한태호 건설사조경협의회 회장, 대림산업 부장 올해 분양시장이 어마어마하다. 주택공급물량이 분양실적을 조사한 2000년 이후 최대치인 약 45만9천 가구에 이를 전망이다. 이미 올해 초 건설사들은 역대급 주택공급물량 계획을 발표한 바 있다. 하지만 시간이 지날수록 애초 계획보다 더 많은 물량을 경쟁적으로 내놓고 있다. 건설사들이 이렇게 분양전쟁에 나서는 이유는 간단하다. 분양이 잘 되기 때문이다. 주택분양시장이 활황을 보이면서 내년도 조경시장에 대한 기대감도 높아지고 있다. 이에 한태호 건설사조경협의회 회장을 만나 분양시장 현황과 조경시장 전망에 대해 들어봤다. 한태호 회장은 올해 분양시장이 호황을 이루는 몇 가지 이유를 꼽았다. 우선 금융위기 이후 눌려있던 수요가 폭발했기 때문이다. 7~8년간 신규 공급 물량 자체가 없다보니 전세값 상승이 매매가를 육박하게 된 것이다. 또 하나의 요인은 정책적 효과다. 정부가 각종 규제를 풀고 저금리로 대출을 완화하면서 ‘돈 빌려서 집을 사라’는 정책을 폈기 때문이다. 주택분양시장 호황을 이뤘던 2000년대 중반과 올해의 차이점이 있는가. 2000년대 중반 호황기에는 부동산을 재테크 수단으로 삼았다. 투기수요를 기반으로 매매가가 크게 올랐다. 하지만 이번에는 실수요가 분양시장을 견인하고 있다. 전세가가 너무 올라서 이번 시기를 놓치면 안된다는 생각에 분양시장에 사람들이 몰리고 있는 것이다. 하지만 올초에 비하면 투자수요도 어느 정도 존재한다는 생각이 든다. 분양가도 이미 많이 올라 있다. 강남에는 평당 4000만 원 넘는 아파트가 많아졌다. 올해 들어 미분양 물량이 지속적으로 감소하다가 지난 5월부터 연속 증가한 것으로 나타났다. 공급물량 조절이 필요한 상황이 아닌가. 워낙 분양 물량이 많아서 수치상 미분양이 많아졌을지 몰라도 아직 비율상 크지는 않다. 하지만 건설사들도 이때다 싶어서 대거 분양에 나서고 있지만, 브레이크가 언제 걸릴지는 알 수 없다. 장기적인 호황은 아니라는 데 공감하고 있다. 특히 양주, 위례, 동탄 등의 신도시들은 지금까지는 분양이 잘 되고 있지만 위험요소가 있으므로 주시해야 한다. 게다가 정부도 주택담보대출을 강화하는 방향으로 선회하면서 분양시장에 분명 영향을 미칠 것이다. 최근의 주택시장 활황이 조경시장에 어떤 영향을 줄까. IMF 금융위기 당시를 보면 조경시장이 주택시장의 영향을 상당히 많이 받는 편이다. 근 10년간 침체됐던 주택시장이 활황을 맞으면서 조경시장에도 그만큼 훈풍이 불 것으로 본다. 스톱됐던 재개발 재건축 사업이 재개돼 이미 조경설계 물량이 많아지고 있다. 그간 조경협력업체들이 많이 힘들었다. 건설회사도 살아남기 위해 빠듯한 단가를 적용해 왔으며, 그럼에도 조경시공업체는 경쟁 수주를 할 수밖에 없는 상황이었다. 이 때문에 공사 중 적자가 나고 부도가 나는 일이 발생하기도 했다. 하지만 내년 중반부터는 조경공사 발주물량이 많아질 것이다. 주택분양가가 비싼 단지들이 많아지면 자연스럽게 조경공사 단가도 높아질 것으로 기대된다. ‘한시적 호황’이라는 전망에 건설사들도 정식 인력을 충원할 계획은 없는 듯하다. 조경업체들이 대비해야 할 점은 무엇이 있을까. 조경회사들도 이번 기회에 잘 벌어들이고, 그 이후에 무엇을 할 것인지 생각해야한다. 조경업도 디벨로퍼가 돼야 하지 않을까. 건설사들은 긴 불황을 지나오면서 누구나가 다 디벨로퍼가 돼야 한다고 말하고 있다. 그전에는 시공만하는 게 건설사였다. 하지만 지금은 사업을 구상하고 기획하고 자금 확보에 투자자를 끌어오고 토지를 구입해서 시공하고 운영하고 관리하는 등 전 과정을 아우르는 디벨로퍼가 되지 않으면 생존하기 힘들다고 생각하고 있다. 예전에 건설사들이 임대사업에 뛰어들 거라고 누가 생각했겠는가. 한태호 회장은 현재 대형 건설사들이 수주해 놓은 사업들이 많아서 민간조경시장의 호황은 2018년까지는 갈 것이라고 내다봤다. 물론 건설사들의 신규 수주가 계속 이어진다면 좀 더 길어질 수는 있을 것이다. 다만 IMF 때는 언제 위기가 올지몰랐지만, 이번에는 어느 정도 예측가능한 활황이므로 다가올 위기에 충분히 대처할 것을 당부했다.
- 글 박광윤, 사진 윤주열[email protected]
- 2015-09-01
하자 소송 증가, 조경시공업체 존립 위협

공동주택 조경공사 하자 책임이 조경업체로만 전가되는 것에 대해 적극적으로 대응해야 한다는 여론이 일고 있다. 업계에 따르면 과거에는 한 현장에서 2~5% 정도의 하자가 발생했는데 최근에는 10%가 넘어서고 있다. 그런데다 하자 종결이 안 되고 소송까지 당하다보니 회사 운영조차 어려운 실정이다. 하자가 늘어난 이유는 크게 두 가지로 분석된다. 기상이변과 식재 기반의 불안정화가 그 이유다. 가뭄이 지속되거나 홍수가 발생하는 등의 자연재해로 수목이 고사하는 일이 잦아졌는데, 이조차도 하자 처리를 해야 하는 대상으로 인식되고 있는 것이다. 입주자가 관리해야 할 책임이 있음에도 관리를 안하는 경우와 고의적으로 나무가 손상을 받은 경우에도 하자 처리를 요구 받고 있다. 공동주택의 식재 기반은 대부분 슬래브다. 수목은 배수가 되지 않으면 고사하기 쉽다. 슬래브 자체에 배수구를 마련하거나 구배를 설정해야 한다. 최근에는 슬래브에 배수를 위한 구멍을 뚫기도 하는데, 구배까지는 설정되지 않고 있다. 하자보증기간이 끝나가는 한 아파트 시공 현장소장은 “다른 공종에서 식재환경에 부적합하게 공사를 마무리한 이후에 조경시공을 하다 보니 우리 입장에서는 억울한 측면이 있다. 환경이 적절치 못하더라도 설계안에 있는 대로 시공하지 않으면 이 또한 소송에 걸릴 수 있기 때문에 변경을 시도할 수 없다. 나무가 죽을 것이라고 설명해도 소용없다. 그랬는데 이후에 나무가 죽으면 그 책임은 고스란히 시공업체가 지게 된다. 지금도 소송이 물려 있는 현장이 몇 곳 있는데 이 현장은 어찌될지 조마조마하다”고 말했다. 윤영관 대한전문건설협회 조경협의회 사무국장은 “하자는 재료, 제품 자체에 결함이 있다는 걸 의미한다. 심겨 있는 나무가 죽는 자체가 다 하자는 아니”라며, 시공업체들이 하자가 아닌 경우 분명히 따져야 한다고 강조한다. ‘공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 방법 및 하자판정기준’을 보면 유지관리 소홀로 인한 고사 및 인위적으로 수목이 훼손된 경우, 고사하지 않은 수목의 뿌리분 결속 재료를 제거하지 않은 것, 적법한 절차에 의해 식재를대체했을 때 설계도면에 표기된 총 금액을 초과하는 경우, 객관적인 자료에 의해 자연재해가 입증되는 경우 등은 하자가 아닌 것으로 규정하고 있다. 윤영관 사무국장은 시공업체들이 소송에서 억울한 피해를 줄이기 위해서는 “업무 지시를 주고받을 때 문서화를 정례화하도록 업무 방식을 변경할 것과 여러 증거 자료를 남겨 대비해야 한다”고 당부했다. 최근 소송을 당하지 않은 시공업체를 찾아보기 힘들다. 소송 당사자는 대부분 발주처나 건설사이지만 공사에 참여했던 업체들도 관계돼 있다. 문제가 커진 데는 시공업체들이 초기에 적극 대응을 안했기 때문이라는 지적도 있다. 2000년대 초반만 해도 발주 물량이나 금액이 적정선을 유지해 소송이나 민원을 빨리 처리하고 다른 공사를 추진하는 게 더 유리했기 때문에 불합리한 요구까지 받아주는 것이 관행화됐는데, 이것이 무분별한 소송을 확대하는 원인이 됐다. 특히 최근 소송은 금액이 커지면서 문제가 되고 있다. 업체들은 최저가 입찰로 인해 수익이 저조한 상황에서 이를 견딜 수 있는 한계점에 도달한 것이다. 한 예로 건설공사표준품셈에 의해서 산출되는 내역에서 수목 식재는 지반조성, 식재 구덩이 파기, 나무를 심는 작업, 관수, 지주목을 매고 청소하는 데까지의 비용으로 산출된다. 그런데 준공, 관리, 하자 처리까지 모든 책임을 시공업체에서 지고 있는 실정이다. 공사만으로도 적정 품질을 유지하기 위한 적절한 대가가 지급되지 않는 상황에서, 공사 이후까지 책임지다보니“차라리 공사를 하지 않는 게 이득”이라는 말이 공공연하다. 윤영관 사무국장은 “자금력이 있는 회사들은 일을 안 하고 차라리 쉬겠다고 한다. 그런데 그런 회사들은 10%도 안 된다. 그렇지 못한 회사들이 계속 일을 하다 부도가 난다”며 “현장이 돌아가야 자금이 융통되고 회사를 운영할 수 있기 때문에 울며 겨자 먹기 식으로 어렵더라도 일을 해나가고 있다. 불합리한 구조들이 빨리 개선돼야 업체들의 피해를 줄일 수 있다”고 말했다.
- 이형주[email protected]
- 2015-09-01

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