공동주택 조경공사의 하자 완료를 위해 입주민 4/5이상의 서면확인서를 받아야 하는 조항이 조경시공업체의 숨구멍을 조이고 있다. 지난 2010년 7월 6일 개정 시행된 주택법 시행령 제 60조의4항에 따르면 건설업자는 공동주택의 공용부분 하자보수담보기간 종료 후 입주민의 4/5 이상의 서면확인서를 받아야 하자 보수가 완전히 종료된다. 2010년 이전에는 입주자대표회의 권한으로 하자 종결 처리가 가능했지만, 2010년 이후 주민 재산권을 강화하는 방향에서 법 조항이 추가되면서 건설업자의 책임이 강화된 것이다. 입주민 승인이 필요한 공용부분에는 기둥, 보, 내력벽 및 주계단 등 건물의 주요 구조부와 조경이 해당한다. 조경이 이 공동주택 공용부분에 포함되면서, 법 개정 이후 대부분의 조경업체들이 공동주택 조경공사의 하자 완료를 받지 못하고 있다. 대한전문건설협회 조경식재·시설물설치공사업협의회(이하 대한전문건설협회 조경협의회) 관계자에 의하면 법시행 이후 하자 완료 승인이 확인된 사례는 단 1건에 불과하다. 전체 입주민의 4/5 이상의 서면확인서를 받기 위해서는 긴 시간이 소요되고, 입주자를 설득하는 과정에서 행정적 문제와 경제적 비용이 발생한다. 하자 완료 승인을 받은 업체 관계자에 의하면 하자 보수 기간인 2년이 지난 후 변수가 없다는 가정 하에 주민들에게 동의서에 사인을 받는 데만도 약 2~3개월의 시간이 소요된다. 더구나 거주자가 아니라 구분소유자에게 서면확인서를 받아야 하는데, 구분소유자를 찾는 일이 쉽지 않으며, 입주자가 신속한 하자 완료를 조건으로 불합리한 요구를 하는 경우도 있어서 조경시공업체가 삼중고에 시달리고 있다. 구분소유자는 실소유자를 의미한다. 업계에 따르면, 이 문제로 공사 외에 발생하는 추가 비용으로 인해 회사의 존폐 위기를 겪는 업체도 적지않은 것으로 알려졌다. 가뜩이나 최저가 경쟁과 기상이변 등으로 어려움에 처해 있는 상황에서, 하자 완료 과정까지 어려워지면서 공동주택 조경공사로 인한 피해가 시공업체들에게 가중되고 있는 것이다. 이에 서면확인서 받는 걸 포기한 업체도 나타나고 있다. 모 업체 관계자는 수 년 전부터 공사 결과물을 기록으로 남기는 작업을 해왔다고 밝혔다. 서면확인서 대신 시공에 더욱 집중하고 과정과 결과물을 촬영해 현장 완공 후 소송이 제기될 것을 대비하는 것이다. 이 업체 대표는 “호불호가 사람마다 다 다르고, 아무리 잘한다 해도 입주민의 4/5 이상의 서면확인서를 받는 건 현실적으로 불가능하다”고 말했다. 김선태 도원도시 이사는 “거주자도 아니고 실 소유자에게 사인을 받아야 한다. 그런데 소유자의 40~50%가 다른 데서 산다. 그 사람들의 개인정보를 알아내서일일이 우편을 보내 사인을 받아내야 한다”며 서면확인서를 받는 과정 자체가 어려움을 호소했다. 사실 이 제도가 생긴 배경은 건설회사의 잦은 부실시공에 있다. 주차장 천장에 물이 새고 계단이나 벽면에 균열이 나타나는 사례가 빈번해지면서 입주민들의 반발이 이어지자 그 후속조치로 입주민의 4/5 이상의 서면확인서를 받으라는 조항이 생긴 것이다. 조경은 이 조치의 억울한 희생양이 된 셈이다. 이에 대한전문건설협회 조경협의회에서는 공동주택공용부분 하자 완료 시 입주자의 4/5 이상 서면확인을 받아야 하는 대상을 ‘공용부분 중 대수선(주요구조부)하자’로 한정하고, 그 외 하자는 입주자대표회의의 서면 확인으로 보수를 종료할 수 있도록 제도를 개선할 것을 국토교통부에 요구하고 있다. 그런데 법이 개정시행된 지 얼마 되지 않아 문제가 있어도 다시 개정하기는 쉽지 않다는 것이 국토부의 입장이다. 윤영관 대한전문건설협회 조경협의회 사무국장은 “입주민의 생명, 안전과 직결된 주요 구조부 하자가 있는 반면 조경수, 조경시설물, 결로 등 단순히 입주민의 생활환경 및 편의시설과 관련된 하자가 있을 수 있어 이를 일률 적용하는 것은 곤란하다”며 “하자 종류와 중요도에 관계없이 공용부분을 모두 일률적으로 입주민의 4/5 이상의 서면확인을 받도록 하는 것은 불합리하다”고 지적했다. 또한 “과도한 서면확인 요구 때문에 신속하고 충실한 하자 처리보다는 서면확인을 받는 데 집중하다보니 하자 보수가 지연돼 결국 입주민들이 손해를 입고 있다”고 말했다. 국토부 주택건설공급과의 한 관계자는 대한전문건설협회 조경협의회의 문제제기에 대해 처음에는 공식적으로 의견을 받은 적이 없다고 했으나, 이후 의견서를 받은 적이 있었다며 연락해 왔다. 그는 “현재이 상황에 대해 내부 검토 중이라 입장을 밝힐 수는 없다”고 전했다. 이 관계자는 조경업계에서 제도를 잘못 이해하고 있을 수도 있다며 “주택법 시행령 60조에 하자보수 반환 조항이 있다. 사업 주체가 하자를 종료하는 기간까지 하자 보수를 해야 하는데, 그 기간까지 하자를 끝냈다고 하면 그 반환금을 찾을 수 있게 입주자 회의에서 확인하는 것이다. 하자보수보증금을 안 받으면 확인서를 안 받아도 된다. 하자 보수가 완료됐다면 입주자대표회의에서 다 써주지 않겠느냐”고 말했다. 하지만 조정일 대한전문건설협회 조경시설물설치공사업협의회장은 “입주민이 이것저것 발주처에 요구를 하고 안 해주면 소송을 건다. LH나 SH는 입주민에게 금액을 물어주고 원도급자에게 구상권을 청구한다. 원도급자는 다시 하도급자에게 구상권을 청구한다”며 모든 피해가 아래로 전가되고 있다고 말했다. 그는 또한 “식재공사를 해 온 업체들이 최근에 많이 사라졌는데, 이 하자 문제가 가장 큰 원인으로 꼽힌다”며 “결국 서민을 보호한다는 명목으로 법이 개정됐지만 실상은 서민을 쥐어짜는 형국”이라고 지적했다. 윤영관 사무국장은 입주민의 4/5 이상의 서면확인서를 받으라는 조항은 기본적으로 자유민주주의 원칙에도 어긋나는 일이라며, “사회주의국가에서도 구성원의 4/5가 동의하는 사례는 보기 어렵다. 아마 세계적으로 유례를 찾기 힘들 것”이라고 꼬집었다. 가뜩이나 최저가 경쟁과 기상이변 등으로 어려움에 처해 있는 상황에서, 하자 완료 과정까지 어려워지면서 공동주택 조경공사로 인한 피해가 시공업체들에게 가중되고 있다.

한태호 건설사조경협의회 회장, 대림산업 부장 올해 분양시장이 어마어마하다. 주택공급물량이 분양실적을 조사한 2000년 이후 최대치인 약 45만9천 가구에 이를 전망이다. 이미 올해 초 건설사들은 역대급 주택공급물량 계획을 발표한 바 있다. 하지만 시간이 지날수록 애초 계획보다 더 많은 물량을 경쟁적으로 내놓고 있다. 건설사들이 이렇게 분양전쟁에 나서는 이유는 간단하다. 분양이 잘 되기 때문이다. 주택분양시장이 활황을 보이면서 내년도 조경시장에 대한 기대감도 높아지고 있다. 이에 한태호 건설사조경협의회 회장을 만나 분양시장 현황과 조경시장 전망에 대해 들어봤다. 한태호 회장은 올해 분양시장이 호황을 이루는 몇 가지 이유를 꼽았다. 우선 금융위기 이후 눌려있던 수요가 폭발했기 때문이다. 7~8년간 신규 공급 물량 자체가 없다보니 전세값 상승이 매매가를 육박하게 된 것이다. 또 하나의 요인은 정책적 효과다. 정부가 각종 규제를 풀고 저금리로 대출을 완화하면서 ‘돈 빌려서 집을 사라’는 정책을 폈기 때문이다. 주택분양시장 호황을 이뤘던 2000년대 중반과 올해의 차이점이 있는가. 2000년대 중반 호황기에는 부동산을 재테크 수단으로 삼았다. 투기수요를 기반으로 매매가가 크게 올랐다. 하지만 이번에는 실수요가 분양시장을 견인하고 있다. 전세가가 너무 올라서 이번 시기를 놓치면 안된다는 생각에 분양시장에 사람들이 몰리고 있는 것이다. 하지만 올초에 비하면 투자수요도 어느 정도 존재한다는 생각이 든다. 분양가도 이미 많이 올라 있다. 강남에는 평당 4000만 원 넘는 아파트가 많아졌다. 올해 들어 미분양 물량이 지속적으로 감소하다가 지난 5월부터 연속 증가한 것으로 나타났다. 공급물량 조절이 필요한 상황이 아닌가. 워낙 분양 물량이 많아서 수치상 미분양이 많아졌을지 몰라도 아직 비율상 크지는 않다. 하지만 건설사들도 이때다 싶어서 대거 분양에 나서고 있지만, 브레이크가 언제 걸릴지는 알 수 없다. 장기적인 호황은 아니라는 데 공감하고 있다. 특히 양주, 위례, 동탄 등의 신도시들은 지금까지는 분양이 잘 되고 있지만 위험요소가 있으므로 주시해야 한다. 게다가 정부도 주택담보대출을 강화하는 방향으로 선회하면서 분양시장에 분명 영향을 미칠 것이다. 최근의 주택시장 활황이 조경시장에 어떤 영향을 줄까. IMF 금융위기 당시를 보면 조경시장이 주택시장의 영향을 상당히 많이 받는 편이다. 근 10년간 침체됐던 주택시장이 활황을 맞으면서 조경시장에도 그만큼 훈풍이 불 것으로 본다. 스톱됐던 재개발 재건축 사업이 재개돼 이미 조경설계 물량이 많아지고 있다. 그간 조경협력업체들이 많이 힘들었다. 건설회사도 살아남기 위해 빠듯한 단가를 적용해 왔으며, 그럼에도 조경시공업체는 경쟁 수주를 할 수밖에 없는 상황이었다. 이 때문에 공사 중 적자가 나고 부도가 나는 일이 발생하기도 했다. 하지만 내년 중반부터는 조경공사 발주물량이 많아질 것이다. 주택분양가가 비싼 단지들이 많아지면 자연스럽게 조경공사 단가도 높아질 것으로 기대된다. ‘한시적 호황’이라는 전망에 건설사들도 정식 인력을 충원할 계획은 없는 듯하다. 조경업체들이 대비해야 할 점은 무엇이 있을까. 조경회사들도 이번 기회에 잘 벌어들이고, 그 이후에 무엇을 할 것인지 생각해야한다. 조경업도 디벨로퍼가 돼야 하지 않을까. 건설사들은 긴 불황을 지나오면서 누구나가 다 디벨로퍼가 돼야 한다고 말하고 있다. 그전에는 시공만하는 게 건설사였다. 하지만 지금은 사업을 구상하고 기획하고 자금 확보에 투자자를 끌어오고 토지를 구입해서 시공하고 운영하고 관리하는 등 전 과정을 아우르는 디벨로퍼가 되지 않으면 생존하기 힘들다고 생각하고 있다. 예전에 건설사들이 임대사업에 뛰어들 거라고 누가 생각했겠는가. 한태호 회장은 현재 대형 건설사들이 수주해 놓은 사업들이 많아서 민간조경시장의 호황은 2018년까지는 갈 것이라고 내다봤다. 물론 건설사들의 신규 수주가 계속 이어진다면 좀 더 길어질 수는 있을 것이다. 다만 IMF 때는 언제 위기가 올지몰랐지만, 이번에는 어느 정도 예측가능한 활황이므로 다가올 위기에 충분히 대처할 것을 당부했다.