주민 승인 없으면 하자 완료 안 된다…시공업체 ‘울상’

공동주택 공용부분 실소유자 80% 이상 서면확인서 받아야 하자 종결 하자 미종결로 부도 위기까지…제도 개선 시급

이형주 (jeremy28@naver.com)

입력 2015-09-01 13:06
수정 2016-07-27 13:06

공동주택 조경공사의 하자 완료를 위해 입주민 4/5이상의 서면확인서를 받아야 하는 조항이 조경시공업체의 숨구멍을 조이고 있다.

지난 2010년 7월 6일 개정 시행된 주택법 시행령 제 60조의4항에 따르면 건설업자는 공동주택의 공용부분 하자보수담보기간 종료 후 입주민의 4/5 이상의 서면확인서를 받아야 하자 보수가 완전히 종료된다. 2010년 이전에는 입주자대표회의 권한으로 하자 종결 처리가 가능했지만, 2010년 이후 주민 재산권을 강화하는 방향에서 법 조항이 추가되면서 건설업자의 책임이 강화된 것이다.

입주민 승인이 필요한 공용부분에는 기둥, 보, 내력벽 및 주계단 등 건물의 주요 구조부와 조경이 해당한다. 조경이 이 공동주택 공용부분에 포함되면서, 법 개정 이후 대부분의 조경업체들이 공동주택 조경공사의 하자 완료를 받지 못하고 있다. 대한전문건설협회 조경식재·시설물설치공사업협의회(이하 대한전문건설협회 조경협의회) 관계자에 의하면 법시행 이후 하자 완료 승인이 확인된 사례는 단 1건에 불과하다.

전체 입주민의 4/5 이상의 서면확인서를 받기 위해서는 긴 시간이 소요되고, 입주자를 설득하는 과정에서 행정적 문제와 경제적 비용이 발생한다. 하자 완료 승인을 받은 업체 관계자에 의하면 하자 보수 기간인 2년이 지난 후 변수가 없다는 가정 하에 주민들에게 동의서에 사인을 받는 데만도 약 2~3개월의 시간이 소요된다. 더구나 거주자가 아니라 구분소유자에게 서면확인서를 받아야 하는데, 구분소유자를 찾는 일이 쉽지 않으며, 입주자가 신속한 하자 완료를 조건으로 불합리한 요구를 하는 경우도 있어서 조경시공업체가 삼중고에 시달리고 있다. 구분소유자는 실소유자를 의미한다.

업계에 따르면, 이 문제로 공사 외에 발생하는 추가 비용으로 인해 회사의 존폐 위기를 겪는 업체도 적지않은 것으로 알려졌다. 가뜩이나 최저가 경쟁과 기상이변 등으로 어려움에 처해 있는 상황에서, 하자 완료 과정까지 어려워지면서 공동주택 조경공사로 인한 피해가 시공업체들에게 가중되고 있는 것이다. 이에 서면확인서 받는 걸 포기한 업체도 나타나고 있다. 모 업체 관계자는 수 년 전부터 공사 결과물을 기록으로 남기는 작업을 해왔다고 밝혔다. 서면확인서 대신 시공에 더욱 집중하고 과정과 결과물을 촬영해 현장 완공 후 소송이 제기될 것을 대비하는 것이다. 이 업체 대표는 “호불호가 사람마다 다 다르고, 아무리 잘한다 해도 입주민의 4/5 이상의 서면확인서를 받는 건 현실적으로 불가능하다”고 말했다.

김선태 도원도시 이사는 “거주자도 아니고 실 소유자에게 사인을 받아야 한다. 그런데 소유자의 40~50%가 다른 데서 산다. 그 사람들의 개인정보를 알아내서일일이 우편을 보내 사인을 받아내야 한다”며 서면확인서를 받는 과정 자체가 어려움을 호소했다.

사실 이 제도가 생긴 배경은 건설회사의 잦은 부실시공에 있다. 주차장 천장에 물이 새고 계단이나 벽면에 균열이 나타나는 사례가 빈번해지면서 입주민들의 반발이 이어지자 그 후속조치로 입주민의 4/5 이상의 서면확인서를 받으라는 조항이 생긴 것이다. 조경은 이 조치의 억울한 희생양이 된 셈이다.

이에 대한전문건설협회 조경협의회에서는 공동주택공용부분 하자 완료 시 입주자의 4/5 이상 서면확인을 받아야 하는 대상을 ‘공용부분 중 대수선(주요구조부)하자’로 한정하고, 그 외 하자는 입주자대표회의의 서면 확인으로 보수를 종료할 수 있도록 제도를 개선할 것을 국토교통부에 요구하고 있다. 그런데 법이 개정시행된 지 얼마 되지 않아 문제가 있어도 다시 개정하기는 쉽지 않다는 것이 국토부의 입장이다.

윤영관 대한전문건설협회 조경협의회 사무국장은 “입주민의 생명, 안전과 직결된 주요 구조부 하자가 있는 반면 조경수, 조경시설물, 결로 등 단순히 입주민의 생활환경 및 편의시설과 관련된 하자가 있을 수 있어 이를 일률 적용하는 것은 곤란하다”며 “하자 종류와 중요도에 관계없이 공용부분을 모두 일률적으로 입주민의 4/5 이상의 서면확인을 받도록 하는 것은 불합리하다”고 지적했다. 또한 “과도한 서면확인 요구 때문에 신속하고 충실한 하자 처리보다는 서면확인을 받는 데 집중하다보니 하자 보수가 지연돼 결국 입주민들이 손해를 입고 있다”고 말했다.

국토부 주택건설공급과의 한 관계자는 대한전문건설협회 조경협의회의 문제제기에 대해 처음에는 공식적으로 의견을 받은 적이 없다고 했으나, 이후 의견서를 받은 적이 있었다며 연락해 왔다. 그는 “현재이 상황에 대해 내부 검토 중이라 입장을 밝힐 수는 없다”고 전했다.

이 관계자는 조경업계에서 제도를 잘못 이해하고 있을 수도 있다며 “주택법 시행령 60조에 하자보수 반환 조항이 있다. 사업 주체가 하자를 종료하는 기간까지 하자 보수를 해야 하는데, 그 기간까지 하자를 끝냈다고 하면 그 반환금을 찾을 수 있게 입주자 회의에서 확인하는 것이다. 하자보수보증금을 안 받으면 확인서를 안 받아도 된다. 하자 보수가 완료됐다면 입주자대표회의에서 다 써주지 않겠느냐”고 말했다.

하지만 조정일 대한전문건설협회 조경시설물설치공사업협의회장은 “입주민이 이것저것 발주처에 요구를 하고 안 해주면 소송을 건다. LH나 SH는 입주민에게 금액을 물어주고 원도급자에게 구상권을 청구한다. 원도급자는 다시 하도급자에게 구상권을 청구한다”며 모든 피해가 아래로 전가되고 있다고 말했다.

그는 또한 “식재공사를 해 온 업체들이 최근에 많이 사라졌는데, 이 하자 문제가 가장 큰 원인으로 꼽힌다”며 “결국 서민을 보호한다는 명목으로 법이 개정됐지만 실상은 서민을 쥐어짜는 형국”이라고 지적했다.

윤영관 사무국장은 입주민의 4/5 이상의 서면확인서를 받으라는 조항은 기본적으로 자유민주주의 원칙에도 어긋나는 일이라며, “사회주의국가에서도 구성원의 4/5가 동의하는 사례는 보기 어렵다. 아마 세계적으로 유례를 찾기 힘들 것”이라고 꼬집었다.

가뜩이나 최저가 경쟁과 기상이변 등으로 어려움에 처해 있는 상황에서, 하자 완료 과정까지 어려워지면서 공동주택 조경공사로 인한 피해가 시공업체들에게 가중되고 있다.

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