- 이형주 ([email protected])
[환경과조경 이형주 기자] 용적률은 최대 700% 상향하고 주차장 설치의무 감면, 일조·채광 그리고 조경 설치 기준 등 규제를 역대급으로 완화해 도시를 건물로 꽉 채우는 초고밀 개발 정책이 본격 시행된다.
정부는 4일 관계부처 합동으로 정부·지자체·공기업이 주도해 2025년까지 서울 32만호, 전국 83만호 주택 부지를 추가 공급하는 ‘공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안’을 발표했다.
도심 내에 충분한 물량의 주택을 공급하기 위해 용적률, 층수 등 도시·건축규제를 완화하고, 공공과 함께 한다면 과도한 기부채납을 완화하고 재건축 초과이익 부담금도 받지 않는다는 방침이다. 개발이익은 토지주 추가수익, 생활SOC 확충, 세입자 지원, 사회적 약자를 위한 공공임대·공공자가주택 등에 활용한다.
이번 대책을 통해 비정비구역인 역세권, 준공업지역, 저층주거지를 개발하는 ‘도심 공공주택 복합사업’과 기존 정비구역의 사업을 빠르게 추진하는 ‘공공 직접시행 정비사업’, 도시재생의 실행력을 강화한 ‘주거재생혁신지구’ 사업을 추진한다.
대표적으로 신규 도입되는 ‘도심 공공주택 복합사업’은 주민이 희망하고, 토지주 등 2/3 이상이 동의하면 사업이 확정되고, 공기업의 부지확보 및 지자체의 신속 인허가(통합심의) 등을 거쳐 착공하는 공공주도 패스트 트랙으로 추진한다.
용적률 상향, 기부채납 제한 등을 통해 사업성을 대폭 제고하되, 토지소유자에게 기존 자체 사업 추진방식 대비 10~30%p 높은 수익률 및 아파트·상가 우선공급을 보장할 계획이다.
정부는 이번 대책을 통해 2025년까지 수도권 약 61만6000호(서울 약 32만호) 및 지방 약 22만호 등 ‘총 83.6만호 신규 부지’를 확보할 계획이다. 83만6000호 중 약 57만3000호는 도심 내 신규 사업을 통해, 약 26만3000호는 신규 공공택지 지정 등을 통해 확보할 계획이다.
기존 주거복지로드맵 및 3기 신도시 등을 통해 추진 중인 수도권 127만호 공급계획을 합하면 약 200만호 이상으로, 역대 최대 수준 공급 대책이다.
먼저 도심 공공주택 복합사업과 소규모 재개발을 통해 약 30만6000호를 공급한다.
‘도심 공공주택 복합사업(3년 한시)’을 신규 도입해 노후·슬럼화, 비효율적 부지이용 등에도 불구하고 적정 개발수단이 없어 방치 중인 역세권·준공업지·저층주거지 등을 신속 정비한다.
이는 공공이 지구지정을 통해 부지를 확보하고, 주택과 함께 도시기능 재구조화를 위한 거점 조성을 동시에 추진하는 사업이다.
토지주·민간기업·지자체 등이 저개발된 도심 우수입지를 발굴해 LH·SH 등에 주택 및 거점 복합 조성을 제안하면, 국토부·지자체 검토를 거쳐 해당 지역에 개발 사업이 신속히 추진된다.
예정 지구 지정 1년 이내 토지주 등 2/3이 동의하면 사업이 확정되고, 공기업의 부지확보 및 지자체의 신속 인허가(통합심의) 등을 거쳐 착공하는 공공주도 패스트 트랙으로 진행된다.
용적률 상향, 기부채납 제한 등을 통해 사업성을 대폭 제고하되, 토지소유자에게 기존 자체 사업 추진방식 대비 높은 수익률 및 아파트‧상가 우선공급을 보장할 계획이다.
또한 보장 추가수익 외 개발 이익은 비용부담 능력 없는 실거주자 거주수단 마련, 세입자‧영세상인 이주‧생계지원, 지역사회 생활 SOC확충 등 도시환경 개선 등 공익 목적으로 활용할 계획이다.
향후 ‘도심 공공주택 복합사업’으로 추진되는 사업들은 역세권, 준공업지, 저층주거지 등 입지별 특성에 따라 맞춤형 규제혁신 및 개발 콘셉트를 적용해 특화 개발할 예정이다.
역세권(5000㎡ 이상)은 용적률을 최대 700%까지 상향, 상업시설 비율 완화, 지하철 연결통로 설치 등 교통편의 극대화 등을 통해 ‘주거상업고밀지구’로 복합 고밀개발한다. 대중교통 연계대책 확보 시 주차장 설치의무도 감면된다.
제조·유통 위주로 저밀 개발된 준공업지역(5000㎡ 이상)은 스타트업 육성 공간과 R&D센터, 청년기숙사 및 주거단지 등이 복합된 ‘주거산업융합지구’로 조성한다. 낙후된 저층 주거지(1만㎡ 이상)는 채광·높이 기준 등 건축·도시규제를 완화하고, 생활SOC 복합 등을 통해 ‘주택공급활성화지구’로 조성한다.
또한 역세권, 준공업지역 중 소규모 입지(5000㎡ 미만)에 대해서는 기존 소규모 정비사업을 개선한 ‘소규모 재개발사업’을 신설해 주택공급을 활성화한다.
지자체가 구역을 지정하면 토지주가 정비사업을 시행하고, 사업활성화를 위해 정비구역 경계 설정제한 및 부지확보 요건 완화, 도시·건축 규제완화, 세제혜택 등을 적용할 계획이다.
특별건축구역으로 지정될 경우에는 ▲일조·채광기준 ▲가로구역별 조례로 정한 높이기준 ▲대지 안의 공지기준(건축선, 인접대지 이격거리) ▲조경설치 의무기준까지 모두 완화된다.
공공 직접시행 정비사업으로 약 13만6000호를 공급한다. 공공직접시행 정비사업은 주민 동의를 거쳐 LH·SH공사 등이 재개발·재건축을 직접 시행하고, 사업·분양계획 등을 주도해 신속히 사업을 추진하는 제도다.
조합원 과반수 요청으로 공기업의 정비사업 시행이 시작되고, 조합총회 및 관리처분인가 절차 생략, 통합심의 등이 적용되어 기존 13년 이상의 사업 기간이 5년 이내로 대폭 단축된다.
동 사업은 ▲1단계 종상향 또는 법적상한 용적률의 120% 상향 ▲재건축 조합원 2년 거주 의무 미적용 ▲재건축초과이익 부담금 미부과 등을 통해 사업성이 대폭 개선된다는 것이 국토부의 설명이다.
조합원에게는 기존 정비계획 대비 추가수익 보장, 장래 부담 아파트 값을 현물선납(양도세 비과세) 후 정산방식 등 분담금 증가 리스크 제거(공기업이 부담) 등 혜택이 부여된다. 기존 정비 사업장도 희망시 공공직접 시행으로 변경할 수 있도록 기 선정 업체 승계 및 매몰비용 보전 등을 지원할 예정이다.
약 3만호는 도시재생 사업의 노후 주거지 개선 기능을 대폭 보완함으로써 확보한다.
공공이 쇠퇴지역에 지구단위 주택정비를 추진하는 ‘주거재생혁신지구’를 신설해 도시재생 지구 내 신규주택 공급을 활성화하고, 제한적 수용방식(주민 2/3동의) 적용, 입지규제최소구역 의제 및 기반시설·생활SOC 설치 국비지원 등을 추진한다.
또한 정비사업·도심공공주택복합사업 등을 연계하는 ‘주거재생 특화형 뉴딜사업’을 신설하고, 재정 지원을 강화하여 연간 120곳 이내 사업지를 선정한다.
전국 15~20곳에 약 26만호 내외의 신규 공공택지를 확보한다. 수도권역은 서울 인근 또는 서울 접근성 양호 지역을 중심으로, 지방권역은 광역시를 중심으로 공급기반을 확충할 수 있는 대상지를 선정할 계획이다. 세종시 행복도시 예정지역에 용적률 상향 또는 유보지 활용을 통해 1만3000호를 추가 공급한다.
전세대책 11만4000호 공급계획의 일환으로, 도심 내 단기 입주 가능한 물량도 최대한 확충 한다. 공실 호텔·오피스의 청년주택 리모델링 활성화를 위해 준주택 관련 제도를 개선하고, 공사비 기금지원 및 세제혜택 강화, 매입리츠 신설 및 매입자금 지원강화 등을 추진한다.
