산타루즈는 약 15.4 km2(3,800 acre)의 주거단지로서 샌디애고시의 도심으로부터 북쪽으로 대략 30분 거리에 위치하고 있다. 산타루즈 프로젝트는 통찰력이 있는 소유자(발주자), 유능한 계획가, 좋은 능력의 컨설턴트(건축가, 골프코스디자이너), 마케팅 전문가들이 팀을 이루어, 진보적인 협력과정을 거쳐, 새로운 시장을 창출한 좋은 예이다. 기존의 구릉들로 이루어진 대상지의 절반 이상을 오픈 스페이스로 남기는 환경 친화적인 계획과, 근접 지역의 다른 시장과의 경쟁에서 독보적으로 재정상의 성공을 이루어내었다는 점에서 의미있는 플래닝 프로젝트라고 할수 있다.
새로운 소유주(the partnership of DMB Associates and Taylor Woodrow Homes)가 1998년 산타루즈의 땅을 매입했을 당시, 기존의 소유주는 이미 새로운 주거단지에 대한 허가를 받아놓고 대략적인 계획을 구축해 해놓은 상태였다. 기존의 플랜은 전형적인 주거단지의 모델로서, 골프장 개발이 주축이 되어주변 대상지를 모두 평평하게 만들고 사각형의 소유지들로 이루어진 최대한의 건물을 지을 수 있는 계획안이었다. 새 소유주는 개발되기이전의 기존 지형에서 새로운 가능성을 느끼고, 새로운 접근방법을 모색하게 된다. 이에 새로운 계획가와 디자이너들을 찾게 되고, Taylor Woodrow와 이전의 다른 프로젝트를 수행했었던 SWA가 다른 경쟁사들을 제치고 선택되게 된다. 이후 최소 가구수, 주도로 및 간선도로의 배치, 개발의 경계등을 포함하는 시의 규제안에서, 소유주와 계획가 및 다른 컨설턴트들은 새로운 플랜을 창조해내기 위하여 많은 서로 상호협력을 하게된다.
산타루즈 플랜에 대한 새로운 비전은 땅 자체로부터 시작되게 된다. 완만하게 경사지고, 야생풀들이 자라는, 미묘한 텍스처와 색상을 지닌 둔덕들로 이루어진 대상지는 그 자체만으로도 많은 매력을 지니고 있었다. 비록 해안가가 아닌 내륙에 위치해 있으면서도, 북쪽과 동쪽으로는 산맥을, 서쪽으로는 바다를, 남쪽으로는 도시의 야경을 전망할 수 있는 지리적 이점을 가지고 있다.
대상지에 대한 성격을 규명해 보자면 Coastal, Secluded, Rustic의 세가지로 귀결될 수 있다. 시원한 바다바람, 바다를 향한 조망, 바닷가 기후에서만 발견될수 있는 자연경관을 지닌 연안적인 특성, 넓은 수로와 오픈스페이스로 분리된 평화로운 은둔적인 특성, 완만한 기복이 있는 구릉지대와 구불구불한 마른 수로, 자연경관, 광활한 산맥의 조망등의 전원적인 특성등은 이후 최종 마스터플랜에도 반영되게 된다.
대상지를 오픈시키기고 기존 대상지의 특성을 유지하기로 함으로써 새로운 마스터 플랜의 기초를 구성하게 되었다. 산등성이, 계곡, 초지등 자연적인 랜드마크를 유지함으로써 전반적인 마스터 플랜의 틀을 형성하게 된다. 또한 전원적인 Ranch의 성격을 포함시키기로 함으로써 시장에서의 가치를 좀 더 올릴수 있도록 하게된다.
기본적인 프레임 워크가 결정된 이후 SWA는 소유주, 건축가, 골프코스건축가, 마케팅 컨설턴트등과 최적의 시장타당성, 수익성, 대상지와의 조화를 이끌어 내기위하여 여러가지 프로그램을 테스트해보게 된다. 이에따른 하나의 결과로 일반적인 주거단지 계획에서 가장 우선시 되어지는 골프장을 여러가지 레크레이션 프로그램중의 하나인 부가적인 프로그램으로 결정하게 된다. 골프장은 대상지의 계곡등과 같은 부차적인 장소에 배치되게 된다.
대상지의 특성을 최대한 살리기 위하여 Grading이 가장 중요한 요소로 작용하게 된다. SWA의 진보적인 접근방법은 기존의 사각형의 Pad가 아닌 원형의 Pad를 창출하게 된다. 이러한 접근은 정지작업을 최소화함으로써 기존 대상지의 특성을 살리고, 정지작업의 양도 절반으로 줄일수 있게 함으로써 비용절감의 효과를 가져왔다. 이러한 원형의 Pad는 또한 각각의 집들이 조망을 확보할 수 있게 해주고, 주거단지내에 최대한목초지의 평화롭고 자연적인 느낌을 살리는데에 큰 기여를 하게된다. 일반적으로 정지작업은 토목 엔지니어가 하게되지만, 원형적인 Pad의 지형과의 섬세한 관계때문에 SWA가 진행을 하게된다.
마스터 플래닝의 결과로 대상지의 절반을 오픈 스페이스로 남기면서 다양한 주거스타일과 조밀도를 가진 군집형태의 주거가 창출되었다. 기존의 자연적인 랜드마크는 보존되었으며, 자연적인 배수로를 활용함으로써 새로운 인위적인 배수로의 건설을 최소화하였다. 다른 전형적인 주거개발과는 다르게 자생적인 초지와 참나무 군생의 건조한 캘리포니아 자연경관은 미적인 이유뿐만이 아니라 수자원 보전이라는 실용적인 이유로 보전되었다. 개별적인 집들과 군집형태의 주거들 사이 50-300 feet 폭의 전이공간은 각각의 개인 소유지와 오픈 스페이스 사이의 경계를 완충시키는 역할을 하게된다.
성정환 · 본지 미국 리포터, SWA Group / 사진 Tom Fox, SWA Group
(본 원고는 요약문입니다)