환경과조경

고가산책단은 지난 4월 용산구에 위치한 카페고가에서 두 번의 고가포럼을 열었다. 첫 번째 포럼은 ‘고가를_묻다’란 제목으로 4월 7일부터 9일까지 72시간 연속특별기획으로 치러졌다. 서울역 고가와 관련해 논란이 되는 ‘고가와 노숙인’, ‘고가와 관광’, ‘고가와 교통’, ‘고가와 시민주도 운영 방안’, ‘고가와 사회적 경제’, ‘고가와 남대문, 봉제 산업’이라는 6개 주제로 현실과 대책을 진단하고 지향점을 그려보는 시간을 가졌다. 

4월 28일 진행된 두 번째 포럼은 ‘젠트리피케이션gentrification’에 대해 다루었다. 이날은 다양한 분야에서 젠트리피케이션에 대응하고 연구해온 이들을 한 자리에 모았다. 젠트리피케이션은 재개발 지역이 새로 형성된 고소득 계층에 의해 대체되고 원래의 거주민들이 비자발적으로 이주하는 현상을 말한다. 서울역 고가를 보행로로 전환하고 북부역세권 개발이 계획됨에 따라 서울역 일대의 변화가 예고되고 있다. 이에 따라 발생할 젠트리피케이션에 대한 우려의 목소리 또한 높다.

공익형 알박기 프로젝트

조경민 대표(고가산책단, 조반장)는 고가산책단이 조사한 지역의 현황을 먼저 소개했다. 서울역 고가 도로와 인접한 중림동은 개발에 대한 욕구를 키워왔다. 특히 2005년 이전에는 부동산 가격이 평당 300~500만 원이었는데, 북부역세권 개발에 대한 소문이 돌면서 이후 부동산 가격이 10배 이상 뛰었다. 하지만 개발 사업은 시행되지 않았고, 금융위기 이후 건설사가 이 지역에서 대거 빠져나갔다. 더 이상 수익률을 기대할 수 없게 되면서 대규모 개발에 대한 욕구가 사라졌다. 이로 인해 최근까지 부동산 매매가 거의 없는 상황이었으나 서울역 고가란 이슈를 통해 외부에서부터 부동산 시장이움직이고 있다.

고가산책단은 서울역 고가에 관심 있는 시민들의 활동 플랫폼으로서 ‘서울역 7017 프로젝트’ 과정에 참여하고 있다. 최근 서울역 근처인 용산구 서계동에 거점(카페고가)을 마련했는데, 조 대표는 “학술적 연구가 아닌 지역 문제의 실제적인 방안을 마련하기 위한 목적”으로 이곳에 터를 잡았다고 밝혔다. 고가산책단은 서울역 인근 주민이 되어 젠트리피케이션을 극복하는 ‘공익형 알박기 프로젝트’를 추진할 계획이다. 이곳에서 서울역 고가 공원화로 우려되는 주변 지역의 젠트리피케이션 문제에 대응하는 새로운 모델을 만들겠다는 것. 이어 젠트리피케이션은 개별 대응으로 풀리지 않는 숙제다. 서울역 고가라는 이슈를 시작으로 젠트리피케이션의 해법을 마련하고 담론이 형성되길 기대한다”며 포럼 개최 배경을 설명했다.

홍대, 그 많던 예술가들은 다 어디로 갔을까?

박태원 교수(광운대학교 도시계획부동산학과)는 ‘젠트리피케이션에 관한 문제 인식’을 주제로 발표했다. 그에 따르면 젠트리피케이션은 지역 불균형을 조정하는 역할을 하기도 한다. 슬럼화된 노후 주택 지역이 활성화되면서 중산층이 유입되기 때문이다. 이러한 이유로 정부나 지자체는 정책적 수단으로 젠트리피케이션을 이용하기도 한다는 것이 박 교수의 설명이다. 인구 유입을 위한 대책이라는 것인데, 그 수혜자는 과연 누구일까? 젠트리피케이션의 사례로 홍대가 많이 언급된다. 과거 홍대 인근은 예술인들로 넘쳐났다. 예술인들을 찾는 문객이 늘어나면서 상권이 활성화되었는데, 상권이 살아나자 임대료가 인상되어 예술인들은 홍대를 떠나게 되었다. 여러 지역에서 같은 문제가 반복되고 있다.

박 교수에 따르면 사람이 유기체처럼 도시에 활기를 불어넣으면 다른 장소와의 경합에서 승리하고 그 곳은 명소가 된다. 홍대의 경우 예술인들이 만든 문화가 지역을 명소로 만들었다. 사람들은 그 문화적 산물을 즐기고자 명소를 찾지만, 명소가 되면 그 주역들은 자신들이 가꾼 터전에서 밀려난다. 박 교수는 “그렇다면 오른 땅값은 전부 땅주인의 몫인 걸까”란 물음을 던지며 “고래가 살기 위해서는 플랑크톤이 필요”하듯 어느 한쪽만의 독식으로는 지속가능한 생존이 어렵다고 경계했다.

지난 4월 30일, 서울시가 ‘잠실운동장 도시재생 구상국제공모’를 공고했다. 이번 공모전은 코엑스에서 잠실종합운동장까지 이어지는 지역 일대를 ‘국제교류 복합지구’로 개발하는 사업의 일환으로 진행된다. 대상지는 한강과 탄천을 포함한 잠실종합운동장 주변으로 총 95만m2 규모다.

공모 대상지인 잠실종합운동장은 1984년 완공 이후, 1986년 서울아시안게임과 1988년 서울올림픽을 연달아 개최하는 등 대한민국 스포츠사와 서울의 도시 개발사에 있어 상징성과 역사적 의미가 큰 장소다. 한강과 탄천으로 둘러싸인 잠실종합운동장 일대는 도심 속 수변 공간으로서 잠재력이 큰 장소이며, 공항 접근성(김포공항 30분대 직결)이 좋고 철도 교통 요충지(KTX 동북부 연장, GTX 타당성 검사 진행, 신분당선 등)로 점쳐지는 등 교통 인프라 중심지로서의 가능성이 높은 곳이기도 하다. 그러나 현재 잠실종합운동장은 시설이 노후화되어매년 100억 원 규모의 유지·관리 비용을 발생시키고 있다. 또한 올림픽대로와 탄천 동·서로가 대상지 내외를 단절시켜 시민들이 수변 공간으로 접근하는 것을 어렵게 만들고 있으며, 고립된 공간은 대부분 주차장으로 이용되고 있다.

서울시는 2013년 9월 ‘2030서울플랜’을 발표하고, 역사·문화 도심인 한양 도성, 국제금융 도심인 여의도·영등포와 더불어 삼성역과 잠실종합운동장 일대를 포함한 강남을 국제업무 도심으로 설정했다. 2014년 4월에는 이를 구체화하는 ‘서울 경제비전 2030’의 일환으로 수립된 ‘코엑스~잠실종합운동장 일대 종합발전계획’을 통해 이 일대를 네 가지 핵심 산업(국제업무, MICE1, 스포츠, 문화 및 엔터테인먼트)이 융합된 ‘국제교류 복합지구’로 조성할 계획을 밝혔다.

서울시는 이번 공모를 통해 잠실종합운동장 일대의 가치와 잠재력을 재조명하고 새로운 도시 미래상을 위한 아이디어를 얻어, 이를 향후 ‘국제교류 복합지구’ 조성에 활용할 것이라 밝혔다. 5월 6일 확정·공고된 ‘잠실운동장 도시재생 구상 국제공모’의 가이드라인은 다음과 같다. 도시·건축·조경·부동산 개발·경영·관광·문화 등에 관련된 전 세계의 모든 개인이나 법인이 단독 또는 공동으로 참가할 수 있다(최대 5인). 공모의 공간적 범위는 한강, 탄천을 포함한 잠실종합운동장 일대로 필요 시 범위를 확대하고 주변 지역과의 연계 방안을 제안할 수 있다.

기본적으로 올림픽대로 및 탄천 동·서로 지하화, 동부간선도로 램프와 주차장 이전, 보행 브리지 연결 등을 전제하고 있다. 이번 구상은 잠실종합운동장을 중심으로 코엑스, 탄천, 한강 지역과 적극적인 연계를 유도하는 데 그 목적이 있다.

시설별 계획(안)은 주경기장을 제외한 운동장 시설을 재배치하고 그에 따라 발생하는 여유 공간을 MICE 복합기능 집적지로 사용한다는 가이드라인을 제시하고 있다. 주경기장은 그 역사성을 고려해 리모델링을 통한 경관 개선 사업을 진행하고 그 외의 시설은 가이드라인에 포함된 필수 기능과 그에 따른 각 시설의 최소 규모(야구장: 25,000석 내외, 전시·컨벤션 시설: 전용면적 15,000m2 이상, 수영장: 관중석을 제외한 1급 공인수영장 기능 수행 등)에 따라 새로운 위치로 재배치하는 것을 기본으로 한다. 단, 조성 기간 동안 야구, 수영 등의 체육 기능을 지속적으로 수행할 수 있도록 계획한다. 서울시는 올림픽도로 지하화에 따라 야구장과 같은 주요 체육 시설이 한강 지역과 연계될 수 있도록 하는 안을 제시하기도 했다. 이안은 탄천과 한강을 연결하는 공중 보행로의 도입과 현 야구장과 학생 체육관 부지를 코엑스 일대와 연계한 MICE 복합 기능 집적지로 개발하겠다는 내용도 포함하고 있다. 현 예시안의 시설별 위치와 규모 등은 향후 국제공모의 결과와 마스터플랜 수립 과정에서 조정될 예정이다.

참가 등록은 6월 2일까지이며(http://www.jamsil-idea.org), 작품 접수는 8월 11일~12일 양일간 진행된다. 시는 9월 1일~2일 양일간의 작품 심사를 통해 9월 4일 당선작을 발표할 예정이다. 심사위원단은 구자훈 교수(한양대학교), 닐 커크우드Niall G. Kirkwood 교수(하버드 대학교), 김영준 대표(김영준도시건축), 알레한드로 자에라 폴로Alehandro Zaera-Polo 대표(AZPML), 김남춘 교수(단국대학교), 오동훈 교수(서울시립대학교), 롤랑 빌링어Roland Villinger 대표(McKinsey & Company), 김갑성 교수(연세대학교, 예비 심사 위원)로 구성되었다. 서울시는 우수작 3팀(각 1억 원), 가작 5팀(각 3,000만 원)을 선정할 것이라 밝혔으며, 수상 팀이 향후 진행될 ‘잠실종합운동장 주경기장리모델링 설계공모’를 추진할 경우 지명초청권을 부여할 계획이다. 시는 공모 결과를 반영해 오는 10월까지 ‘국제교류 복합지구’ 마스터플랜을 확정할 예정이다.

한편, 서울시는 이번 사업과 관련해 기존 ‘종합무역센터주변지구 제1종지구단위계획구역(2009)’을 ‘국제교류복합지구 지구단위계획구역’으로 변경·확대를 확정했다. 또한 사업 대상지 내 민간 영역 개발 방안으로 도시계획 가이드라인을 제시하고 민간에서 진행하는 사업 내용에 따라 인센티브를 주는 방식을 택했으며, 관련된 세부 사항을 조율하고 있다고 밝혔다. 현재 코엑스 부지 등 민간 부지 사업 추진에 대한 사전 협상이 진행 중에 있으며, 지난 13일에는 제7차 도시건축공동위원회를 열어 옛 한전 부지를 이번 사업에 포함시키는 내용을 확정지었다.

사전 협상에 따른 ‘공공 기여’ 방안과 관련해서는 ‘도시관리계획변경(용도 지역 상향 등)으로 인한 토지가치 상승분 이내’, ‘증가되는 용적률의 6/10에 해당하는 토지면적(제3종일반주거를 일반상업지역으로 변경 시 40% 내외)’ 등의 공공 기여량에 대한 기준이 정해졌으며, 그 제공 범위, 방법, 제공 시기 등은 아직 조율 중에 있다. ‘국제교류복합지구’의 총 사업 규모는 2조~3조 원 사이가 될 것으로 예상되고 있다.