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미사용 용적, 개발 필요한 곳으로 이양…서울시, ‘용적이양제’ 도입
올해 하반기 시행, 25일 ‘서울형 용적이양제’ 콘퍼런스 개최
정승환 (hort12@naver.com)
입력 2025-02-24 08:35
수정 2025-02-24 08:35
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[환경과조경 정승환 기자] 서울시가 문화재 보존 등으로 활용이 어려운 용적을 개발 여력이 있는 다른 곳으로 넘겨 도시 개발 밀도를 효율적으로 관리하는 일명 ‘서울형 용적이양제’ 제도를 도입한다. 시는 올해 상반기 중으로 제도 개념과 절차, 관리 방안 등을 담은 가칭 ‘서울특별시 용적이양제 운영에 관한 조례’를 입법 예고하고, 하반기부터 ‘서울형 용적이양제’ 시행에 들어간다고 밝혔다. 국내 처음으로 도입되는 ‘서울형 용적이양제’는 ‘국토계획법’에 따른 용도지역별 용적률에도 불구하고, 다른 법률에서 정하는 추가 밀도 제한을 중복으로 받는 지역에 미사용 용적을 다른 지역으로 이양할 수 있게끔 열어주는 제도다. 외국 사례로 미국 뉴욕 ‘원 밴더빌트(One Vanderbilt)’는 TDR(Transfer of Development Rights)을 통해 인근 그랜드센트럴터미널·바워리세이빙 빌딩(Bowery Saving Building)의 용적률을 이전받아 93층의 초고층 빌딩 약 3000%의 용적률로 개발된 바 있다. 일본도 도쿄역의 용적률을 사들여 마루노우치의 38층의 신마루노우치빌딩과 43층의 그랑도쿄를 각각 1760%와 1300%의 용적률을 적용해 고층으로 올렸다. 하지만 한국은 외국 법체계와 달라 용적이양제 적용이 어렵다는 연구 결과가 많았다. 이에 시는 도시계획·법률 등 전문가 자문과 연구를 통해 ‘서울형 용적이양제’ 개념을 새롭게 규정, 적용 가능한 실행모델을 마련하기로 했다. 강동구 굽은다리역세권 활성화 사업에 ‘건축법’ 상 결합건축제도를 활용해 실제 용적이양 과정에 대한 테스트 중으로, 이를 토대로 실행모델을 완성할 계획이다. 시 관계자는 “‘서울형 용적이양제’가 중복적인 규제를 받아온 지역의 재산상 손실은 덜어주면서 잠재력을 가진 지역의 개발을 촉진, 도시 개발 밀도를 합리적으로 재배분해 주는 도시 대개조를 이끄는 도시계획의 핵심 체계가 될 것으로 기대된다”고 했다. 시는 제도 안착을 위한 ‘서울형 용적이양 선도사업’을 추진할 계획이다. 지역 주민 의사를 최우선으로 고려해 선도지역을 최종 선정하고, 지역 특성에 맞는 사업화 방안을 마련한다. 선도지역 선정에는 ▲규제 강도가 높고 완화가 어려워 용적이양제 도입이 먼저 필요한 지역 ▲노후가 심하고 개발압력이 높은 지역 ▲제도 목적에 들어맞으면서 선도사업의 의의가 큰 지역 등이 우선 검토될 예정이다. 문화유산 주변이나 장애물 표면 제한구역 등 장기적으로도 규제 완화가 어려운 곳이 먼저 거론된다. 선도지역으로 선정되면 민간-공공 협력체계를 구축, 용적이양 추진 전 과정이 지원될 예정이다. 시는 선도사업을 통해 각종 세부 운영기준을 마련하고 향후 제도 안정화를 위한 법령․시행령 개정 건의도 꾸준히 병행해 나갈 방침이라고 밝혔다. 한편 시는 오는 25일 오후 2시 서울시청에서 ‘공간의 혁신, 도시의 진화: 서울형 용적이양제’를 주제로 한 도시정책 콘퍼런스를 열고 제도에 대한 공감대 형성과 합리적인 실행모델을 모색할 계획이다. 이날 남진 서울시립대 교수가 ‘도시경쟁력 향상을 위한 용적이양제의 새로운 전략’을, 김지엽 성균관대 교수가 ‘용적이양제 실현을 위한 법제도 도입방안’을 주제로 발제한다. 조남준 시 도시공간본부장은 “서울형 용적이양제는 역사·자연적 자산은 보존하면서도 개발이 필요한 지역 성장을 촉진하며 지속가능한 서울의 미래를 열어줄 것”이라며 “현행 제도 속에서 풀어내기 어려웠던 중복 규제 지역의 숨통을 틔우고 도시 균형발전을 견인하는 제도로 안착시키기 위해 논의와 연구를 지속해 나가겠다”고 말했다.
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