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서울시 실내 ‘공개공지’ 허용 ‘서울시 지구단위계획 수립기준’ 전면 개편
  • 이형주 (jeremy28@naver.com)
  • 입력 2020-06-01 18:39
  • 수정 2020-06-01 18:39
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실내형 공개공지 도입 예시 (사진=서울시 제공)

 

 

[환경과조경 이형주 기자] 쾌적한 도시환경을 위해 통상 쌈지공원 형태로 일반에 개방하는 공개공지를 서울에서는 건물 내부에 조성하는 것이 가능해진다.


서울시는 2000년 ‘지구단위계획’이 법제화된 이후 20년 만에 ‘지구단위계획’ 수립기준을 전면 손질했다고 1일 밝혔다.


이번 ‘지구단위계획’에는 ‘지역맞춤형 도시관리제도’라는 본래 취지와 달리 획일적 규제와 평면적 계획에 그쳤던 기존 계획의 한계를 보완하고, 개발에서 재생으로의 변화된 도시관리 패러다임을 반영했다는 것이 서울시의 설명이다.


새로운 ‘서울시 지구단위계획 수립기준’의 주요 내용은 ▲지구통합기본계획 신설 ▲방재안전 및 지역(역사)자산 보전·활용계획 신설 ▲실내형 공개공지 도입 ▲지역매니지먼트 및 주민제안 운영기준 도입 ▲지역기여시설 도입 ▲준주거·상업지역 기준용적률 상향 및 준주거지역 비주거비율 제한 ▲건폐율계획 신설 등이다. 


현재 서울시내에는 총 466개(98㎢)의 지구단위계획구역이 지정·관리되고 있다. 이는 녹지를 제외한 서울시 시가화면적(372㎢)의 26%에 해당된다.


‘지구단위계획’은 역세권, 개발예정지, 양호한 환경특성 보유지역 등을 체계적으로 관리하기 위한 도시관리계획이다. 기존 용도지역제를 보완하는 도시공간 관리수단으로 활용되고, 정비사업 등 각종 사업계획과 연계해 수립되면서 보편적인 공간계획 가이드라인으로 자리매김했다. 하지만 도시와 사회적 여건변화에 대한 대응이 부족하고, 계획을 유도하기보다는 규제로 받아들여지는 경우가 많았다고 시는 지적했다.


개별 지구단위계획을 수립·관리할 때는 ‘서울시 지구단위계획 수립기준’을 따라야 한다. 지구단위계획을 수립하고 관리하기 위한 행정지침으로, 지구단위계획구역으로 지정된 곳에서 건축 등을 할 때 적용되는 기준이다. 주민들에게는 지구단위계획에 대한 결정 또는 변경을 요청하는 기준이 되며, 결정 과정에서는 도시건축공동위원회의 심의(자문) 기준으로 활용된다.


이에 따라 앞으로 ‘서울시 지구단위계획’ 수립 시에는 개발 이후 달라질 지역의 모습을 예측하고 일관성 있는 개발‧관리가 이뤄질 수 있도록 지역 전체를 아우르는 목표와 미래상을 통합적으로 제시해야 한다.


또한 마을도서관이나 보육시설 같이 공공성이 담보된 시설을 역량 있는 민간이 소유‧운영하는 경우도 공공기여로 인정하는 ‘지역기여시설’ 개념을 국내 최초로 도입한다. 시에 따르면 이를 통해 민간사업자는 기부채납에 대한 부담을, 공공은 기부채납 받은 시설에 대한 관리‧운영비 부담을 각각 덜 수 있다.


일정 규모 이상 건축물을 지을 때 누구나 사용할 수 있도록 설치하는 ‘공개공지’는 외부에 노출되는 방식이 대부분이다. 서울시는 건물형태로 휴게공간을 짓거나 건물 내부에 조성하는 ‘실내형 공개공지’를 새롭게 도입했다.



기후변화 등에 대응하는 ‘방재안전계획’과 지역의 정체성을 보전하는 ‘지역(역사)자산보전‧활용계획’을 수립하도록 조항을 신설해 저성장, 도시재생 등 새로운 도시 패러다임에 대응한다. 또 사후 모니터링을 위한 관리운영기준도 마련했다.


‘방재안전계획’은 상습침수나 화재 같은 재해에 취약할 소지가 있는 지역을 미리 파악해 맞춤형으로 수립한다. 한옥 등 목조건축물 밀집지역은 소방시설을 충분히 확보하고 방재성능을 강화하는 외장재 처리를 하는 등의 계획을 세울 수 있다. 


‘지역(역사)자산보전‧활용계획’은 지구단위계획 수립 시 문화재나 산업유산, 역사문화자산이 있는지 조사하고 보전가치와 활용유형에 따라 다양한 보전활용 방안을 마련해야 한다.


지역주민들이 지역 유지 또는 활성화를 위해 참여하는 ‘지역매니지먼트’도 도입했다. 지역 내 공개공지를 활용해서 축제나 행사 등을 여는 방식이다. 또, 지역에 대해 잘 아는 주민들이 스스로 관리계획을 제안하거나 계획수립을 공공에 요청할 수 있도록 ‘주민제안 관리운영기준’을 신설했다.


‘지역매니지먼트’는 토지·건물 등 소유자, 주민 등 민간이 스스로 지역의 유지관리 및 활성화를 위해 운영계획을 수립하고 이를 실행하는 방안을 마련하여 공공과의 협력방안을 구체화 하는 계획이다. 


‘주민제안 운영기준’은 기존 도시조직에 대한 유지의 필요성이 높은 계획관리형 및 보전재생형 지구단위계획에서 주민이 계획수립 요청 시 공공이 이를 지원하는 상향식 지구단위계획 운영방안으로 시범사업 후 제도화를 추진한다. 


용적률 기준도 바꿨다. 준주거‧상업지역의 기준용적률을 50~200% 상향한다. 또, 용도지역 상향 여부와 관계없이 준주거지역의 주거비율을 90%까지 상향한다. 준주거지역 기준용적률은 250~300%에서 300%로, 일반상업지역은 300~600%에서 500~600%로 상향 조정한다.


계획 유도를 위한 용적률 인센티브 적용 자체가 어려웠던 준공업지역은 공개공지 설치 시 공공성 있는 계획과 연동하고, 상한용적률을 적용할 수 있도록 기준을 마련해 형평성 문제를 개선했다. 


아울러 ‘건폐율계획’을 지구단위계획에 명문화해 소규모 필지가 밀집된 기성시가지 상업가로나 가로활성화 필요가 있는 지역은 건폐율 완화를 통해 적극적인 재생‧개발을 유도한다는 방침이다.


이밖에도, ‘특별계획구역’은 적극적인 개발‧관리가 이뤄질 수 있게 지정면적을 축소한다. 나대지·이전적지는 5000㎡에서 3000㎡, 소필지 공동개발 3000㎡에서 1000㎡로 축소한다.


서울시는 이번에 전면 재정비한 ‘서울시 지구단위계획 수립기준’을 ‘매뉴얼’ 형태 작성해 ‘서울도시계획포털’에 공개했다.


서울시는 균형발전을 위한 현금기부채납 도입, 저층부 가로활성화를 위한 건폐율 완화 등을 지속적으로 추진할 계획이다. 필요시 법령개정 등을 위한 용역, 기관 및 부서 간 검토 및 협의 이후 법령 및 지침 개정도 추진할 예정이다.

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